沉卓豪 发表于 2023-2-18 01:21:55

楼市,狠招不停


            
            作者| 猫哥
            泉源| 大猫财经
            
            
            离大谱。
            近来,广西南宁的一些楼盘对外宣称,“住房按揭贷款年事限期可延伸至80岁”,本地人一问,不少房企已经知道了政策,不少银行已经在实行了。
            
            
            目标很明白,既能卖房,还能拉贷款,一石二鸟。
            不外热搜之后,银行照旧出来“辟谣”了,“贷款人年事加贷款限期”可放宽至不凌驾80年,但“贷款人年事不凌驾70岁”这一规定并没有改变。
            实在就是清除了“70岁贷款10年”这个组合,但是假如是“60+20”、“50+30”,看起来就不违规了。
            南宁之后,宁波也参加到了“80岁”雄师。
            
            
            各人以为这个标准放的比力大,实在照旧少见多怪了。
            成都、南京在2022年的时间曾推出过最高还款年事到85岁的贷款,“55+30”都有大概,固然,这都抵不外专家们的发起,有专家就发起过,房贷最长可以延至40年……
            这里就得说的数据了,天下的人均寿命固然涨了又涨,但是到2021年,也才78.2岁,假如遍及开来,这贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。
            固然了,如今耽误退休还消灭地,银行以及开辟商的盘算显然不是指望老年人,盯上的是他们的儿女,这笔“祖传贷款”,是用老人的名额来买房,然后后代来还贷,享受享受首套房的首付和利率,在实操贷款中,依然要检察的是后代的还贷本领。
            能看得出来,如今的状态是,只要你买房,我就敢给你开绿灯。
            前两天央行的数听说明白统统:2022年房贷余额53.16万亿,占到了总贷款余额的24.8%,而这一年房贷的增量,只占到了全部增量的3.4%。
            各人不买房,银行不能眼瞅着优质贷款流失,天然要出招,“80岁”也好,“85岁”也罢,银行这一波肯定是不亏的,只是结果得另说。
            
            
            不但银行在放开,各地也在想,能不能更大标准地放开房地产市场。
            客岁的时间,上海自贸区临港片区的限购松动,家庭为单元限购转为个人,5年社保转3年社保,消息确实很奋发,但是有人盼望上海可以或许更进一步:
            好比,有政协委员就发起了:
            1. 限购调解,远郊区可在工作单元地区增长一套购房资格;
            2. 限贷调解,认房不认贷;
            3. 限售调解,10万元/㎡以上高端限售,别的则排除限售;
            4. 限价调解,房价在加税的同时放松,地皮代价按市场规律浮动。
            固然了,这只是发起,固然没有发起取消全面限购,不外如许的放松水平对于一线都会来讲力度也不小。
            这个意见被许多人点赞,各人都以为,上海也确实必要取消一些限定来提振市场。
            
            
            魔都的发起都这么猛,其他二三四线都会肯定更发急,各种政策也松的差不多了:
            1. 除了北上广深,GDP十强都会,都在肯定水平上放开了限购,而进入万亿俱乐部的东莞和佛山,则是放开了全域限购,可以预计,2023年,除了北上广深,别的都会大概将全面取消限购;
            2. 银行在干啥呢?在疯狂地拉贷款,然后低落贷款利率,如今首套房利率3.9%,2成首付,已经成为常态;
            3. 二手房生意业务“带押过户”开始遍及,省掉了卖房的“过桥”费用,郑州、东莞还在下全市的关照的时间,浙江、山东已经开始全省推行;
            4. 开辟商从小麦、大蒜,到免费坐地铁,各种优惠下来,噱头拉满。
            各方主旋律,就是卖房、卖房、卖房。
            
            
            现实结果咋样呢?
            大开大放的结果也始终一样平常,好比全面放开限购的东莞,曾经是天下房价涨幅第一的都会,深圳人的后花圃,但是放开限购之后,成交量不太行,最大的依托深圳人,也不来买房了,有人做了观察,只有12.5%的深圳人乐意到东莞买房,不是一样平常的扎心。
            佛山放开限购后,房子依然欠好卖,成交额依然是同比腰斩。
            不买房的同时,各人都在干一个事——提前还贷,去杠杆。
            提前还贷这事儿不停都有,手里有点闲钱的时间,就先还上一笔,有的地方比力方便,上网操纵就可以还了,但是如今,想要提前还贷,那得预约、审批再审批,要么审批不通过,要么排到几个月后。
            如今,就是贷款人和银行的博弈。
            好比,200万的房贷,按基准LPR贷款20年,月供1.4万,提前还10万,月供稳定的话,约莫能节流20万左右的利钱,并将贷款年限收缩到18年;假如还款年限稳定的话,那么能省下8万的利钱,并淘汰1000元的月供。
            两种效果,对于房奴来讲,假如不思量将来的通货膨胀率等因素,实在是大大淘汰身上的房贷压力的,观察表现,假如资金答应,8成多住民选择还贷,不还和观望的不到2成。
            对于买房人来说这个选择题一点不难做,从前的利率啥程度,如今的自制了那么多,能省肯定要省。
            银举动啥不乐意呢?很简朴,如今原来就降息,息差缩小直接影响银行利润,提前还贷看起来是如今收回了部门贷款,却丧失了将来的稳固的利钱收益,这会直接影响银行将来的红利程度,银行肯定不肯意看到这一点,可不就是冒死耽搁吗?
            好比,最必要减负的,是已经买房的房奴,存量利率能跟如今的利率接轨吗?
            无论是银行照旧专家,给出的答案都是:不太大概。
            各种利率已经改过许多次了,房贷与基准利率挂钩的时间,有打7折的,也有收110%的,厥后,挂钩LPR,又改过一次,LPR加点构成房贷利率,而如今不但LPR降了不少,就连加点也酿成减点了。
            假如利率一刀切,银行的丧失就大了。
            银行就是如许,假如你房贷逾期了,那真是想方想法逼你还钱,等你想还钱了,它又想方想法拖着你,总之,都是为了本身的长处最大化。
            
            
            银行和贷款人博弈这么多,实在背后都是有共识的——那就是房地产大涨的期间已经已往了。
            近来五六年买房的人,大概恰好履历了这个拐点。
            好比身边的朋侪,2017年在南京买了一套房,200万,彼时南京的房价正在进入上升期,均价2.5万+,而在2021年,突破3万+,但是之后房价就开始回落,他卖房的时间,这套200万的房子已经代价360万,而同小区同户型,也有390万成交。
            但是如今,那套房的代价,已经回落到200万上下,如今南京的均价,刚好和2017年持平。
            如许的故事,不要太多,能持平的已经算不错,大把买房被套的人,背着高额房贷苦不堪言。
            在普涨、大涨之后,接盘侠们已经难言赢利了,不少地方正在履历去泡沫的过程。
            固然房地产重回支柱财产,但是想要让房地产继承拉动消耗、支持财务,显然已经没有像从前那么大的作用了,这此中最焦点的一个题目,就是债务,岂论是个人照旧地方,这个题目带来的压力都不小。
            前几天,社科院的李扬分析了一下中国住民负债:
            2020年,我国住民的“债务余额/可支配收入”为137.9%,同年,我国住民的“债务还本付息额/可支配收入”高达15.0%,而美国的数据分别为95%和7.5%。
            啥意思呢?大概就是说,住民100元收入中,要拿15元来还债,高于美国的7.5元,有些家庭要是算上房贷,这个数据就要凌驾50%了,这也是多数房奴的真实写照,债务压身,消耗怎么大概任性,以是就有了1月份有6万亿的新增存款。
            地方的债务负担也不轻。
            客岁末了两天,遵义道桥暴雷,引发了对城投债的担心,而有数据表现,地方的城投债余额,已经到达了65万亿,而这些钱,要么在基建,要么在房地产,固然是债务主体是城投公司,但是控股方一样平常都是地方当局,假如联合现在地产形势,咋还,确实是一个题目。
            城投之外另有地方债,在12月份严控的形势下,地方债余额35.06万亿。
            这也是各地都在积极重启房地产市场的紧张缘故原由,以是也有了各种各样的声音,好比前两天北京又在说中介小哥忙死了,连饭都没得吃,公司一天成交500套房等等。
            但,中国只有一个北京,多数都会房子的保值增值本领,还得看看再说。
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