买房签条约 万万避开这些“坑”
天津北方网讯：对于平凡百姓来说，买房是生存中的一件大事、一件喜事，但是偶然由于太过盲目签署购房条约，买房又成了生存中的一件 " 烦心事 "。日前，记者从天津市第三中级人民法院获悉，比年来，商品房交易条约纠纷呈逐年增长趋势，有关房屋交付、质量、精装、物业管理等成为投诉热门。
签署商品房交易条约会碰到哪些 " 坑 "？又该怎样 " 避坑 "？来，听听法官们怎么说。
趋势：
房屋交易条约 " 官司 " 逐年上升
来自天津三中院的统计数据表现：近 4 年来，三中院受理涉房屋交易条约类案件达 4530 件，此中商品房交易条约类案件 3461 件。
从收案数目看，2019 年受理 252 件，2020 年受理 467 件，2021 年受理 858 件，2022 年受理 1884 件，呈逐年增长趋势。尤其 2022 年受理数目较 2019 年增长了 6 倍多。
从收案案由看，商品房贩卖条约纠纷 3341 件，约占 96.53%；商品房预售条约纠纷 78 件，约占 2.25%；商品房委托署理贩卖条约纠纷 31 件，约占 0.90%；商品房预约条约纠纷 11 件，约占 0.32%。
商品房交易条约案多为群体性纠纷，比其他群体性纠纷更易产生集聚效应。好比，同一开辟商在推行中出现违约等，就会波及同一小区成百上千名业主。
特点：
逾期交房引发纠纷占比超七成
分析纠纷产生缘故原由，此中涉逾期交房的 2512 件，约占 72.6%；房屋交付与条约约定不同等的 615 件，约占 17.8%；购房人未按时交纳购房款的 97 件，约占 2.8%；久未管理不动产登记的 50 件，约占 1.4%；其他 187 件，约占 5.4%。
" 逾期交房、计划变动、房屋质量、‘一房二卖’等都是引发商品房交易条约纠纷的重要缘故原由。" 天津三中院民三庭庭长丁津翠先容说，此中，商品房逾期交房纠纷最多，与比年来房地产市场颠簸较大、开辟商出现资金困难等题目有关。别的，另有新冠疫情等客观因素影响，使得开辟商无法按期交房大概出现逾期办证等题目。
由于商品房交易条约标的特别，多数购房人倾注大量积贮，一旦进入司法步伐，开辟商与购房人之间每每对抗强、抵牾深，相较于其他民事案件，调解难度大。
题目：不实宣传、质量瑕疵，这房买得 " 闹心 "
法官在审理时发现，涉商品房条约交易纠纷案件折射出商品房交易中存在的诸多题目。
题目 1：" 买一楼送小院 "，实在是忽悠
" 买一楼送小院 "" 买顶层送阁楼 "，不少市民在选房时，会听到开辟商或售楼员如许的宣传。但生意业务完成时，却发现传说中的 " 小院 "，不外是开辟商在规划内的公共绿地上搭建了一圈铁艺围栏而已。如许的 " 小院 " 随时面对被行政构造以无规划、属于违章修建为由拆除的大概。
有的开辟商在售楼时宣称楼盘为 " 学区房 "，周边已经规划了重点学校，但交房后发现相干规划并未落实。另有开辟商宣称所售房 " 商住两用 "，购房人购买后才发现存在无法改装烟道等题目。
别的，开辟商宣称的购房优惠也需审慎。有的开辟商委托代销商向购房人答应 " 交 1 万抵 3 万 "" 交 5 万抵 10 万 " 等优惠，购房人付出费用后，在签署条约时并未现实享受到相应优惠，导致权益受损。
题目 2：房屋质量瑕疵，轻易引发争议
商品房质量直接影响购房人生存品格，也是产生纠纷的紧张缘故原由。实际中，房屋质量题目大多体现为非主体布局性的质量瑕疵。购房人与开辟商之间争议较大的是房屋质量瑕疵是否到达足以影响房屋正常交付的水平，以及开辟商是否应当负担逾期交房违约责任，都必要联合详细环境判定。
实际中，" 精装房 " 质量瑕疵题目极易引发纠纷，有的开辟商与购房人签署条约时，还会要求签署装饰装修条约，但如许的条约每每对装修内容、尺度、材质、品牌及质量等约定含糊，大概现实推行中会发生部门调解，终极产生争议。
别的，还存在交房影响正常利用的其他情况。如开辟商将本应设置在公共空间的消防办法安装在商品房测绘的套内面积内，导致购房人对该部门空间不能利用独立占据、利用的权利，严峻陵犯购房人长处。
题目 3：多种缘故原由，引发商品房逾期交付
" 比年来，开辟商逾期交房纠纷逐年增多，已成为商品房交易纠纷类案件的重要缘故原由。" 法官说，引发商品房逾期交房的因素较多。
实践中，重污染气候、行政歇工令、市政配套办法未到位等，都是开辟商主张免去相应逾期交房违约责任的免责来由。不外，法官会联合证据和案件详细环境综合考量，公平公道地确定相应免责天数。
逾期交房违约金及已付房款利钱的认定，是审理商品房逾期交房案件的重点思量因素。一样平常来说，开辟商与购房人签署的商品房交易条约及增补协议会对逾期交房违约金作出约定。但由于大多是格式条约，大概会存在对违约金约定尺度过低乃至约定不明的环境。怎样辨认违约金是否过高或过低、怎样对违约金尺度调解，进而均衡购房人与开辟商之间长处，就成为法官必须面临的题目。
在一些情况下，开辟商向购房人发出的交房关照，也会影响逾期交房违约金及利钱的起算时间认定。
题目 4：存在债权债务的房屋，大概被查封
开辟商在楼盘建立中大概会存在其他债权债务，为办理相干纠纷，会以商品房举行抵押大概设定包管，乃至出现楼盘被查封的环境。
好比，有的开辟商先与购房人签署了《楼宇认购合约》或《房屋预定书》，购房人付出了大部门房款，但开辟商后续并未与购房人签署正式的《商品房交易条约》，并将房屋抵押给其他债权人，后续因与第三人的债权债务纠纷，房屋又被法院查封，严峻影响房屋正常交付和管理过户手续，陵犯购房人正当权益。
另有一些开辟商固然与购房人签署了《商品房交易条约》，但未正常管理网签存案。开辟商与第三人存在民间借贷关系并签署了《商品房交易条约》，为民间借贷设定让与包管，这种非典范包管情势，我国法律虽不克制，但基于此情况，购房人也无法正常管理过户手续。
对策：法官提出五点发起
天津三中院党构成员、副院长张立新先容说，为维护当事人正当权益，促进裁判标准同一，妥善化解抵牾纠纷，针对涉商品房交易条约纠纷案件的审理，三中院不但组建了专业审判团队，还形成了 " 审判长牵头 + 承办法官主导 + 助理先行梳理分类 + 书记员归并传庭 " 的特色审判模式，并联合商品房交易条约案件数目较大、环境不一的特点，实行 " 繁案精审 "" 简案快审 "，以进步审判质效。
对于涉商品房交易条约纠纷案件背后存在的相干题目，天津三中院民三庭副庭长李权给出五点对策发起。
规范贩卖宣传举动，维护市场秩序
案件审理要联合条约订立及房屋代价等因素，认定开辟商的相干宣传是否构成要约，以便从根本上规制房地产市场出现的宣传乱象。
行政部分要对不实宣传实时克制、作出处罚，制止不实信息误导消耗者。对营销中的 " 团购费 "" 服务费 " 等额外收费举行羁系，引导购房人公道消耗，防止其落入 " 购买陷阱 "。
强化商品房各方管理责任，保障居住安全
开辟商需增强合规管理，树立诚信谋划理念，不停提拔自身管理和服务程度。房地产行业协会等相干构造应当切实推行行业自律职能，增强对行业规范落实环境监视查抄，设立须要的制度束缚和行业惩戒。行政部分要严酷规范落实房地产开辟市场准入和施工企业资质管理，加大羁系，严酷竣工验收审批。
充实发挥司法职能，推进多元化解纠纷
商品房交易条约纠纷每每具有 " 群诉群访 " 特性，必要充实变更当局构造、司法部分、下层群众性自治构造等多元气力联动化解抵牾。
增强法治宣传，进步法律意识和维权本领
法院要强化普法宣传，实时总结商品房交易纠纷特点和审理中发现的题目，召开消息发布会，向社会公众实时披露案件审理环境等。社会相干机构也要同步加大宣传和引导，多措并举进步购房人法律意识和维权本领。
深入推进诉源管理，防范房地产市场风险
法院可以团结房地产行业协会、房地产企业、不动产登记中央、住建委、规资局等部分形成涉房纠纷专门会商机制，有针对性商量研究，推动房地产企业规范谋划，共同做好诉源管理，为房地产市场康健发展营造精良情况。
典范案例
案例 1：一楼 " 小院 " 里的违建房屋被拆除了
市民刘老师从某房地产公司购买了一套一楼房屋，开辟商卖房时答应，一楼带有一处围栏圈建的 " 小院 " 可供利用。但两边签署的条约中并无小院面积折算为房款内容，房价也未超出存案代价。
入住后，刘老师拆掉小院围栏，自行搭建了房屋。时间不长，一张来自当局部分的《责令限期拆除决定书》冲破了刘老师家的平静。终极，" 小院 " 里的违建房屋被逼迫拆除。
气不外的刘老师，以拆除 " 小院 " 违背商品房交易条约约定为由，将某房地产公司告上法庭，要求某房地产公司补偿丧失和利钱。
法院审剃头现，两边对 " 小院 " 上起建的房屋没有取得房产行政部分的正当登记、无规划、无产权均知情，均无贰言。行政执法构造逼迫拆除的是 " 小院 " 上的违建房屋，并没有剥夺刘老师对特定院落空间的利用，不存在补偿底子，遂讯断驳回其哀求。
【典范意义】
比年来为促销和回笼资金，" 一楼赠小院 "" 顶层赠阁楼 " 等贩卖宣传，成为开辟商卖房的一大卖点。本案引发的思索是，城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘探计划范围，相应法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及怎样处理与公共绿地范围边界等，从而规范管理、有序利用、美化情况。
案例 2：" 以 4 万抵 6 万 " 的团购费谁来退还
许老师购买了一套某地产公司开辟的房屋。其间，受某筹谋公司 " 以 4 万抵 6 万 " 房款贩卖运动吸引，交了 4 万元团购费。厥后得知，这家地产公司未取得房屋预售允许证，不能按期交房。
一气之下，许老师将某地产公司告上法庭，同时将某筹谋公司列为共同被告，要求两家公司退还购房款 27 万元 ( 23 万元首付款 +4 万元团购费 ) 。后，因无法接洽到某筹谋公司，许老师撤回了对其告状。经一审法院调解，23 万元首付款被追了返来。
不外，许老师心有不甘。他以为某地产公司与某筹谋公司存在包销关系，某地产公司应返还 4 万元团购费和利钱。调解后一年，许老师又一次将某地产公司告上法庭。终极法院审理以为，某地产公司与某筹谋公司之间具有究竟上的委托署理贩卖关系，某地产公司具有返还团购费任务。
本案重要争议是因开辟商缘故原由、买房不成的团购费由谁退还？是收取方照旧开辟商？收取方与开辟商的关系是什么？许老师在调解推行后是否还能再次告状等题目。某筹谋公司收取费用是基于某地产公司的署理回馈，团购费实为署理费性子。基于署理关系，作为被署理人的某地产公司具有返还团购费任务。
案例 3：故意遮盖房屋环境，买方有权排除条约
择吉而居是中华文化传统，但是王老师却有点不太交运，欢欢乐喜买的房子，没想到竟是发生过自缢变乱的 " 凶宅 "。客岁 3 月，王老师经中介先容，相中了赵老师名下的一套房子，签署条约当天，王老师向赵老师付出了 1 万元定金。
没多久，王老师知道了这套房子的 " 故事 "，遂以赵老师故意遮盖房屋真相为由，诉请法院排除条约，并要求赵老师双倍返还定金。
法院审理以为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商同等，可以排除房屋交易条约。关于双倍返还定金题目，王老师提交了相干灌音，证实赵老师确实存在故意遮盖或不告真相的环境。终极，在法院调解下，两边息争，赵老师同意返还王老师 18000 余元。
《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事运动，应当遵照诚信原则，秉持老实，服从答应。第八条规定，民事主体从事民事运动，不得违背法律，不得违反公序良俗。本案中，卖房人应当基于老实名誉原则和公序良俗原则，自动向购买人披露房屋真实环境。
温馨提示
记牢 6 点提示 买房别 " 踩坑 "
1. 体系相识商品房地点地的购房政策，明白自身是否具备购买资格，可否享受优惠政策，制止一时激动签署商品房预约条约。
2. 留意检察开辟商的证照资质、注资规模、业内信誉、职员环境和资金等，防止签署条约后开辟商出现推行不能大概违约等环境。
3. 理性消耗，留意辨别商品房贩卖宣传广告的真实性，明白相干 " 答应 " 是否落着实商品房交易条约中，制止落入营销陷阱。
4. 认真阅读拟签署的《商品房交易条约》，重点关注权利与任务、违约责任、免责条款等关键内容，防止盲目签约，造成权益受损。
5. 实时美满网签存案、贷款落实等手续，制止出现 " 一房二卖 "" 被动违约 " 等环境。
6. 留意留存相干证据和资料，防止出现影响维权的被动局面。（津云消息编辑刘颖）
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