我想给火爆的成都楼市浇点冷水
作者：今纶我前年去成都碰到一个网约车司机。司机是从上海某公司出来的，由于旅程比力长，我们就聊了聊他在成都的生存。
他在成都的收入不高，此前一个岗位大概月薪5000元，妻子的收入还要略低一点。厥后妻子有身了，由于身材缘故原由不能上班，他只好辞职出来开网约车，如许收入会高一点。
但是由于买了房，他的收入照旧很难覆盖家庭全部开支，于是两边的父母给他们每个月补贴5000元。
司机还很年轻，但已经有了白发。
我为什么要讲这个故事？由于年轻司机的收入与成都的房价、楼市密切相干。
01 生齿增量第十，房价涨幅第一
许多人在讲楼市的时间不绝地在讲生齿，不绝地在讲GDP，不绝地在讲规划。
好像有了生齿、规划、GDP，楼市就上来，果然云云？
全部违反经济规律的事变都会被打脸，全部加的杠杆终极都会被迫撤下。
楼市妥当的终极法则是什么？本地住民的收入与房价匹配，别的都是妄言和泡沫。
楼市不妥当的缘故原由只有一个，外地炒家蜂拥而入。
好，先讲生齿。成都已往一年的生齿增量怎样？成都客岁末常住生齿2126.8万人，较上年末增长7.6万。但这个增量并不算高，在天下重要都会生齿增量排行榜上，乃至还落在济南、郑州、青岛、南昌的背面，更不消说和排名第一的长沙相比力了。
但是纵观本年以来的楼市数据，无论长沙、济南、郑州、青岛、南昌，乃至生齿增量第二的杭州楼市的上涨幅度都无法和成都相比。
本年以来，在国家统计局的70个大中都会住宅贩卖代价变更环境统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅代价均涨幅居前。停止本年3月份，成都新建商品住宅代价和二手住宅代价环比均一连15个月增长。
但是，怎样表明生齿增量第十的成都酿成了楼市涨幅第一？
看来，在某些因素眼前，生齿增量的数据对于楼市的助推作用可以忽略。
02 成都房价涨只有两个缘故原由
好的，我们再来看看GDP。
由于成都一季度的GDP没有公布，我们只能看客岁的GDP。
根据官方公布数据表现，2022年天下都会GDP十强为：上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、武汉、杭州和南京。
要是讲经济总量的话，深圳、重庆都在成都前面，讲生齿密度和经济增速的话，深圳也在成都前面。
2022年成都市GDP增速为2.8%，深圳市是3.3%。
假如要讲财产布局的话，深圳恐怕也要略胜一筹，以是，为什么经济总量、增速以及财产布局都不如深圳的成都，居然酿成了房价涨幅第一？
另有人和我们讲规划，说成都不绝有重磅利好，怎样怎样。
不外，成都的规划利好恐怕和深圳照旧没法比，由于都会的定位在国家这盘大棋里是真的不一样。
为什么深圳的规划和政策红利远超成都，但成都楼市涨幅甩开深圳一大截？
这算不算“成都之谜”？
成都房价为什么会涨？
两大缘故原由：第一，政策不停松绑。第二，供应量在此前断崖式下跌。
2022年，成都市当局出台了一系列的楼市松绑政策，好比说父母投靠落户购房资格，人才购房、多孩购房资格等等，乃至只必要一年的社保，就可以在成都买房，实在都在很大水平上刺激了成都的购房需求。这是在需求端不停制造需求，创造新的客户。
在供应端，2022年成都的新居成交量同比下跌了18%，从2021年到2022年两年的时间，成都的新居供应量同比下跌了10%左右。
以是，成都房价这一轮房价上涨并非什么生齿、GDP、规划的缘故原由，和企业IPO的数目也不要紧，你假如把限购政策收紧，把供应量扩大几倍，再来十个IPO的企业也不大概推升房价。
说到底照旧最平凡的逻辑与知识的兑现：政策松动到肯定临界点，比力多的客户大量涌出，有买房资格了。
想买新居，效果发现新居的供应量不太够，于是房价涨。
客户数目的增长和新居的相对短缺，造成了短期的火爆。
以是，成都的故事没有什么传奇。
03 成都房价和当地人收入关系不大
那么，成都楼市的数据原形是什么呢？
根据成都住建局公开的网签数据，3月成都二手房存案成交量凌驾2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，创下近7年来的月度新高。
实在最火热的是150万左右的二手房，根本都是刚需在买。
简而言之，这些卖家根本都是比力穷的，由于只必要首付几十万即可“上车”。成都二手房能推到天下第一的成交量，我们看完成交布局不禁唏嘘。
来自克而瑞·四川的数据表现，从近一个月的成交数据看，除了天府新区和高新区的成交价是200万以上为主力，别的地区大部门的成交代价都在100万—150万之间。
也就是说，成都的二手房许多都是刚需在恐慌性买入，他们畏惧房价上涨，担心本身将来在城区没有立锥之地。
这让人想起了本文开头的谁人网约车司机，他本身供不起楼，只好让两边的父母来帮扶。
2022年11月发布的《成都市2021年人力资源市场工资价位和行业人工本钱信息》表现，2021年成都全行业企业从业职员工资价位中位数为6.55w元/年，月薪中位数约为5458元。
这些人真能撑得起成都楼市？
是的，成都的房价和当地人的收入关系不大了，川渝乃至西南、西北的富裕阶级他们在“帮助”撑起成都楼市，他们有的已经在成都买了房，有的在奔向成都的路上。
成都楼市还在连续虹吸省本地级市、县城收入稳固或富裕人士的资金，由于成都是四川独一无二遥遥领先的都会。
有成都房地财产界人士告诉我：“这次卖二手房，再买新居大概买大点的二手房的客户，转化率大概不到一半”。
那么，题目来了，这些钱去那里了？
数据表现，成都二手房3月的成交量靠近3万套，领跑天下。二手房成交量激增的同时，二手房挂牌量也出现了大幅上涨。
链家房源信息表现，停止2023年4月6日，成都在售二手房到达187842套。
有人在冒死买，有人选择落袋为安，而且脱离房地产市场，到底谁更智慧，时间会给出答案。 成都房价至心不高 如今楼市太不稳固了,照旧看看再买
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