谢逸枫：广深莞佛2022年楼市量跌价稳
谢逸枫/文数据显示，广深莞佛2022年一手住宅楼市呈现量跌价稳，二手房市场呈现量价齐跌的趋势。一二手住房市场供应下降、库存上升、区域分化，呈现供大于求的势头，土地市场供应下降，成交跌得一塌糊涂。
广深莞佛楼市低迷，归根结底是长期的限制楼市政策措施、金融、信贷、房贷、利率持续收紧，供应下降、需求萎缩、市场流动性紧张、购房者信心不足，一定程度上与经济低迷、疫情防控有关系。
2023年初佛山、东莞已经取消住房限购、限贷、限价、限签政策，市场复苏非常明显。而广州、深圳正在商议调整、取消住房限制措施，即时不实施一刀切的全面取消，大尺度的放松限制措施是是板上钉钉的。
其一是2022年广深莞佛土地市场
2022年广州集中供地为56宗，成交48宗，流拍8宗，成交面积为819.3万㎡，成交金额1221亿元。2022年广州市土地出让收入1552亿元，同比减少32%。收入下降主要是受疫情和市场环境影响，土地市场承压直接影响地方政府财力。
2022年广州集中拍地共成交48宗，成交总额1221亿元，相比2021年减少了1/3，底价成交、国企兜底成主流。2013年广州土地市场，番禺、白云成为供应大户，分别为18宗和14宗宅地。中心区的荔湾8宗宅地，天河和海珠各5宗。
2022年土地市场，量价下行、流拍频现、“国家队”继续兜底。国家队（央企、国企、城投）占主导承接大盘，民企选择继续观望。拿地民营非常的少，例如广州1家，深圳2家，民企成“孤勇者”，未来2-3年广州、深圳的新盘都是国央企的。
2022年深圳共挂牌38宗居住用地，第一批挂牌8宗地，第二批挂牌16宗地，第三批挂牌7宗地，第四批挂牌7宗地。全年挂牌38宗地，成功出让34宗用地，成交率89%，流拍4宗，位于龙岗、龙华、光明、宝安、坪山、南山和深汕合作区。
2022年深圳市总供应规模（计容建筑面积）510.2万㎡，总成交规模（计容建筑面积）472.5万㎡，总成交金额约791.4亿元。成交的34宗地，其中30宗被国央企竞得，占比94%。民企共有两家，信城控股、江苏亚伦集团。
2022年东莞商住地成功出让25宗，揽金430.6亿，成交总计容建面411.2万㎡。对比2021年（卖地36宗，出让金额604.4亿，成交总计容建面583.3万㎡），2022年东莞少卖了11宗地，成交总计容建面少了172.1万㎡，出让金额也足足少了近1/3，约174亿。
2022年东莞六大片区中成交数量最多的就是松山湖片区（10宗），滨海片区（6宗），城区片区（6宗），占总成交数量的88%，而其他三个外围片区（产业园、水乡、滨海湾）成交数量几近为零。市场不景气，政府只能拿出核心区更优质的土地吸引开发商，以保证出让成功率。
2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地，其中有20宗地块成功出让，累计成交金额372亿元，同比去年（589亿元）下跌约37%。2022年东莞一共挂牌26宗地块，其中有6宗因无人参与竞拍导致地块流拍，在成交的20宗地块中，底价成交的地块有14宗，占比约70%。
央企国企是拍地主力，华润置地成今年最大赢家。众多拿地的开发商中，华润置地无疑是今年东莞土拍最大赢家。2022年，华润置地一共斩获2宗地块，全是核心区的优质地块（松山湖、滨海湾新区）。成为东莞唯一一个在CBD、松山湖、滨海湾新区均有住宅项目的开发商。
2022年佛山商住地成交50宗，成交面积约189.85万㎡，环比去年跌幅约43.8%，成交总金额仅332.66亿元，环比大跌62.3%。成交面积为14年新低，成交金额则为8年新低。2022年供地计划440万㎡，成交数据不过年度计划的43.1%。
顺德连续2年赶超南海，成为了佛山土拍大户。2022年顺德共成交商住地15宗，成交面积90.25万㎡，贡献全市的47.53%，成交金额135.12亿，贡献全市的40.66%。南海其后，成交10宗地、成交面积35.45万㎡，禅城和高明则分居三四位。
其二是2022年广深莞佛量价市场
2022年广州一手住宅网签成交72936宗，同比下跌34%，成交面积786.2万㎡，同比下跌33%。2022年成交量回调至18、19年“7万宗+”水平。全市新房均价为37823元/m²，套均价为408万元，2022年全市均价依然保持近15%的增幅。
主要原因为外围区刚需板块成交基数减少，天河、荔湾、海珠等高价板块新货供应成交占比增加。高价项目如海珠琶洲南TOD（单价10-14万/ m² ），直接拉升海珠平均楼价30%，逼近越秀区高位，普遍区域在逆市中出现涨价。
2022年千万豪宅成交宗数突破3000宗关口，同比去年增加33%。2020年至今，千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”。可见2022年新房市场刚需部分疲软，经济环境不稳定，但对顶豪购买高价项目影响相对较低。
截至2022年12月底，广州全市库存消化周期已攀升至21.2个月。其中存在一定疫情影响成交等客观原因，但目前外围五区库存量均已超过20个月（本统计为狭义库存）。假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目，库存量将进一步增加。
从统计局的数据来看，2022年上半年广州房价保持着上涨的走势。8月开始，广州一二手房价开启了连跌的模式。截止到2022年11月，一手房价连跌四个月，跌幅从0.2%扩大到0.5%。二手房房价是从8月开始了四连跌，11月环比下降0.6%。
2022年广州楼市的降温，最直接的体现是成交。据阳光家缘数据显示，2022年（截止到12月28日）广州一手新房仅网签69724套，同比（去年113249套）下降38%。总网签面积748万㎡，同比（去年1210万㎡）下降38%。
2022年深圳新房成交约34441套，环比2021年52417套减少了约35%，回落到2019年的水平。二手成交约21701套，连续2年二手成交量几乎腰斩。2022年深圳共有80+个住宅盘入市（不包含安居房），其中开盘当日售罄的仅6个项目。
2022年深圳全年一手住宅成交34441套，环比去年下跌34.2%，新房住宅成交跌回2019年的水平。二手住宅全年成交21704套，环比去年下跌46.6%，连续两年成交量腰斩，创下近15年来新低，相比较2008年金融风暴之下的成交量还要少。
深圳2022年的楼市行情，新房成交套数回到了1997年、倒退25年。二手房的成交套数回到了2002年、倒退20年，房价回到了2018年、倒退4年。具体如下，新房成交约34441套，成交量同比2021年下降33%，成交套数等同1997年。
二手成交约21701套，成交量同比2021年下降46%，成交套数等同2002年。整体房价水平下降了28%，等同于2018年。2022年深圳约100个新盘入市，日光盘4个。深圳的商品房供应主力已经在2007年以后转为二手房，所以二手房成交量是更为关键的数据。
2022年深圳新房市场是供应量创下2016年以来第二高，但成交量惨过2008年。2022年深圳新房批售量为55128套，同比2021的61684套低了10.6%。但新房成交量只有34441套，同比2021年的52417套成交，大跌34.3%。
显示出成交量的下跌，远远超过供应量的下跌。这个导致了深圳新房库存量时隔7年再次突破了400万平米，截至2022年底，深圳新房库存404万平米，是2015年以来的高峰（乐有家数据）。
2005年以来深圳新建住宅批售量累计为978279套，接近100万套，年均为54349套。如此对比，2022年的住宅批售量还略高于历史均值，尤其是从2016年之后看，是第二高的水平，仅次于2021年。清晰显示出官方在过去3年来锐意增加住房供应的决心。
新房的成交量上看，2005年以来深圳新房成交量累计为865470套，年均为48082套。2022年的住宅成交量，要比过去18年的年均值还要低上近3成（-28.4%），排名位列倒数第四（次于2017、2018、2011年），比次贷危机的2008年还要低上22%，属于严重偏低的成交。
2022年深圳二手房市场是史上最惨。2022年深圳二手房成交量为21701套，月均1808套。简单对比，同比2021年的40635套，跌了46.6%。比2020年的95273套，跌了77%。历史上最惨的2008年，成交量是42551套，比次贷危机还跌了49%，逼近腰斩。
2004年以来的19年里，深圳二手房市场累计成交量是145.7万套，年均7.7万套，月均大约6400套。2022年深圳二手房的成交量，放到接近20年历史大周期里看，要比历史成交均值低了7成多。
受新房供应大增、限价以及二手房参考价的三重影响，来深圳买家高度倾向于“打新房”。这导致过去2年，深圳的住房总成交量里，新房占比出现了翻倍上升，从之前的3成左右劲升到6成。
2022年深圳新房、二手房总量为56142套，月均4679套。在过去的16年（2007-2022），深圳新房加二手房的年度均值是超过12万套。最差的年份是2008年8.7万套。2007年至2022年，深圳新房、二手房成交总量累计为1939663套，年均121229套，月均10102套。
2008年没有限购与限价，所以市场的价格水平是真实的、未经过管制的。2008年新房价格12632元/平米，比2007年的13212元/平米，下跌了4.4%。二手房价格11710元/平米，比2007年的12225元/平米，下跌了4.2%。
2011-2012年的深圳房价，新房、二手房价格都出现过下跌，只能算是小幅调整。而2022年，新房价格因为严厉管制，已经失真，所以不需要看涨跌，要它涨便涨，要它跌便跌。但是二手房价格，是可以显示出市场真实的信心与购买力的。
2022年，深圳新房均价大约6.1 万元/㎡，同比2021年整体下跌了5%，超过了2008年。根据推算，2022年，深圳真实二手房价格大约为6.83万/平米，同比2021年整体下跌高达9%，回到2020年的水平。
2022年深圳一手住宅网签成交34441套，同比下跌34%，成交均价6.1万元/㎡，同比下跌5%。2022年新房市场的交易量是近5年的第二低点，仅略高于2018年。在限价政策的严格调控下，新房价格也出现下调。
2008年深圳二手住宅交易量亦有4.3万套，2022年的二手市场仅成交了2.2万套。2.2万套，20来年里的最低点。这已经是绝对的底部，2023年只会更好。广州2022年二手成交量近7万套，深圳1768万人口相比，2.2万套的交易量加上新房总量只有5.6万套。
2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%，回到2020年的水平。2022年全市成交21701套二手住宅，同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可见跌幅有所收窄，趋势向好。
2022年东莞新房成交28543套左右，比2021年的44077套，同比减少了约35%，其供需量均创2007年以来16年最低。二手房全年成交约20000套，比起去年的21087套，同比减少了7%。2022年二手房成交均价约21153元/平，同比大涨了14%。
截止2022年12月31日，东莞住宅库存面积432万㎡，环比下降1%，同比上升0.6%。按照过去6个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期维持至14个月，环比持平，同比拉长2.6个月，按照过去12个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期为18个月，环比拉长1个月，同比拉长8个月。
东莞全市均价约27700元/平，微涨3%，成交约29479套，同比下降33%，市场全面回归理性。供应套数约为33287套，同比下降37%，供需比约为1.09:1，整体去化时间约为12.5个月，市场依然健康。
2022年佛山一、二手住宅成交共113414套，其中一手住宅成交66952套，同比“腰斩”，创十年新低。二手房成交43870套，同比上涨4%。一手住宅成交均价为18894元/㎡，较上一年微涨3%。前三甲是千灯湖、三山、石湾，成交均价都站上3万/平。
佛山2022年全年一二手房成交逾11.34万套（113414套），比2021年（156749套）整整少了43335套。其中，佛山2022年全市共成交新房69389套，环比去年（101865套）跌约32%，为近10年最低。
2022年佛山新房全年成交金额1359.23亿元，成交均价约18867元/㎡。五区均价上，南海以24247元/㎡领跑。其中，南海区以502.4亿元成交金额高居第一，其次为顺德区的416.53亿元，禅城区296.69亿元位居第三，三水、高明区均不过百亿。
其三是2022年广深莞佛楼市政策
2023年广深莞佛楼市政策的趋势，目前东莞、佛山取消限购。一是取消楼市限制措施，取消、调整限购，取消限售、限贷、限价、限签、限售、限户型、限离、限企。二是取消二手房指导价。三是个人销售住房增值税征免年限从5年下降至2年。
四是取消豪宅线界定。五是房贷首付下降，取消认房又认贷，改为不认房认贷。有房贷记录但已结清，二套房能三成首付。六是房贷利率下调。七是契税、印花税、个人所得税免减。八是人才、新广州人、本市居民首次购房财政补贴。
广州于2021年4月将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，使得购房者购房成本大幅增加，从而影响了购房积极性。
2023年广州楼市政策会否做出相应调整对楼市成交非常关键。近期广州市场传出限购政策放松的消息，其中包括取消豪宅线界定、有房贷记录但已结清，二套房能三成首付、增城及从化等不限购区，当做无房准入。
2022年上半年基本是在“求稳”，2022年1月份发布的深圳住房十四五规划也表明，未来深圳要严格执行五限限购、限贷、限价、限售、限户型。教师和校长轮岗制度，是对于xq房实质性的“打击”，导致百花片区和八卦岭片区部分“天价”老破小xq房挂牌价、成交价不断下跌。
2022年下半年深圳具体表现在共产房、人才安居房配售、非商品性质房地产转让办法、非居住房屋改建保障性租赁住房。可能形成商品房+保障房并行的双轨市场，在非商品性质的房屋土地上，城中村的小产权房、老旧厂房、宿舍等非居住房屋会改建成为保障性租赁住房。
2022年东莞累计出台楼市调控多达10余次，包括“4.28新政”、“莞七条”、“7.4新政”等等，涉及土地拍卖、新房认购、限购区域调整、房企融资、房贷利率等多个层面。7、8月份东莞楼市热度达到高峰，一二手住宅网签量环比大幅上涨。
2022年12月26日，东莞限购政策再度放松，东莞住建局发布通知，莞城、东城、南城、万江、松山湖暂停实行商品住房限购政策，至此，东莞全市均解除限购。东莞银行房贷利率一降再降，首套房利率从年初最高的5.98%，一直降到目前最低的4.1%。 买不起 没事，好戏即将上演 内地更是断崖式下跌，三两年内都是跌跌不休…… 广深楼市开放吧❗️ 量跌价稳？想象一下？ 这次升级可以回复就有奖励金币。
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