楼市，狠招不停
作者| 猫哥
泉源| 大猫财经
离大谱。
近来，广西南宁的一些楼盘对外宣称，“住房按揭贷款年事限期可延伸至80岁”，本地人一问，不少房企已经知道了政策，不少银行已经在实行了。
目标很明白，既能卖房，还能拉贷款，一石二鸟。
不外热搜之后，银行照旧出来“辟谣”了，“贷款人年事加贷款限期”可放宽至不凌驾80年，但“贷款人年事不凌驾70岁”这一规定并没有改变。
实在就是清除了“70岁贷款10年”这个组合，但是假如是“60+20”、“50+30”，看起来就不违规了。
南宁之后，宁波也参加到了“80岁”雄师。
各人以为这个标准放的比力大，实在照旧少见多怪了。
成都、南京在2022年的时间曾推出过最高还款年事到85岁的贷款，“55+30”都有大概，固然，这都抵不外专家们的发起，有专家就发起过，房贷最长可以延至40年……
这里就得说的数据了，天下的人均寿命固然涨了又涨，但是到2021年，也才78.2岁，假如遍及开来，这贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。
固然了，如今耽误退休还消灭地，银行以及开辟商的盘算显然不是指望老年人，盯上的是他们的儿女，这笔“祖传贷款”，是用老人的名额来买房，然后后代来还贷，享受享受首套房的首付和利率，在实操贷款中，依然要检察的是后代的还贷本领。
能看得出来，如今的状态是，只要你买房，我就敢给你开绿灯。
前两天央行的数听说明白统统：2022年房贷余额53.16万亿，占到了总贷款余额的24.8%，而这一年房贷的增量，只占到了全部增量的3.4%。
各人不买房，银行不能眼瞅着优质贷款流失，天然要出招，“80岁”也好，“85岁”也罢，银行这一波肯定是不亏的，只是结果得另说。
不但银行在放开，各地也在想，能不能更大标准地放开房地产市场。
客岁的时间，上海自贸区临港片区的限购松动，家庭为单元限购转为个人，5年社保转3年社保，消息确实很奋发，但是有人盼望上海可以或许更进一步：
好比，有政协委员就发起了：
1. 限购调解，远郊区可在工作单元地区增长一套购房资格；
2. 限贷调解，认房不认贷；
3. 限售调解，10万元/㎡以上高端限售，别的则排除限售；
4. 限价调解，房价在加税的同时放松，地皮代价按市场规律浮动。
固然了，这只是发起，固然没有发起取消全面限购，不外如许的放松水平对于一线都会来讲力度也不小。
这个意见被许多人点赞，各人都以为，上海也确实必要取消一些限定来提振市场。
魔都的发起都这么猛，其他二三四线都会肯定更发急，各种政策也松的差不多了：
1. 除了北上广深，GDP十强都会，都在肯定水平上放开了限购，而进入万亿俱乐部的东莞和佛山，则是放开了全域限购，可以预计，2023年，除了北上广深，别的都会大概将全面取消限购；
2. 银行在干啥呢？在疯狂地拉贷款，然后低落贷款利率，如今首套房利率3.9%，2成首付，已经成为常态；
3. 二手房生意业务“带押过户”开始遍及，省掉了卖房的“过桥”费用，郑州、东莞还在下全市的关照的时间，浙江、山东已经开始全省推行；
4. 开辟商从小麦、大蒜，到免费坐地铁，各种优惠下来，噱头拉满。
各方主旋律，就是卖房、卖房、卖房。
现实结果咋样呢？
大开大放的结果也始终一样平常，好比全面放开限购的东莞，曾经是天下房价涨幅第一的都会，深圳人的后花圃，但是放开限购之后，成交量不太行，最大的依托深圳人，也不来买房了，有人做了观察，只有12.5%的深圳人乐意到东莞买房，不是一样平常的扎心。
佛山放开限购后，房子依然欠好卖，成交额依然是同比腰斩。
不买房的同时，各人都在干一个事——提前还贷，去杠杆。
提前还贷这事儿不停都有，手里有点闲钱的时间，就先还上一笔，有的地方比力方便，上网操纵就可以还了，但是如今，想要提前还贷，那得预约、审批再审批，要么审批不通过，要么排到几个月后。
如今，就是贷款人和银行的博弈。
好比，200万的房贷，按基准LPR贷款20年，月供1.4万，提前还10万，月供稳定的话，约莫能节流20万左右的利钱，并将贷款年限收缩到18年；假如还款年限稳定的话，那么能省下8万的利钱，并淘汰1000元的月供。
两种效果，对于房奴来讲，假如不思量将来的通货膨胀率等因素，实在是大大淘汰身上的房贷压力的，观察表现，假如资金答应，8成多住民选择还贷，不还和观望的不到2成。
对于买房人来说这个选择题一点不难做，从前的利率啥程度，如今的自制了那么多，能省肯定要省。
银举动啥不乐意呢？很简朴，如今原来就降息，息差缩小直接影响银行利润，提前还贷看起来是如今收回了部门贷款，却丧失了将来的稳固的利钱收益，这会直接影响银行将来的红利程度，银行肯定不肯意看到这一点，可不就是冒死耽搁吗？
好比，最必要减负的，是已经买房的房奴，存量利率能跟如今的利率接轨吗？
无论是银行照旧专家，给出的答案都是：不太大概。
各种利率已经改过许多次了，房贷与基准利率挂钩的时间，有打7折的，也有收110%的，厥后，挂钩LPR，又改过一次，LPR加点构成房贷利率，而如今不但LPR降了不少，就连加点也酿成减点了。
假如利率一刀切，银行的丧失就大了。
银行就是如许，假如你房贷逾期了，那真是想方想法逼你还钱，等你想还钱了，它又想方想法拖着你，总之，都是为了本身的长处最大化。
银行和贷款人博弈这么多，实在背后都是有共识的——那就是房地产大涨的期间已经已往了。
近来五六年买房的人，大概恰好履历了这个拐点。
好比身边的朋侪，2017年在南京买了一套房，200万，彼时南京的房价正在进入上升期，均价2.5万+，而在2021年，突破3万+，但是之后房价就开始回落，他卖房的时间，这套200万的房子已经代价360万，而同小区同户型，也有390万成交。
但是如今，那套房的代价，已经回落到200万上下，如今南京的均价，刚好和2017年持平。
如许的故事，不要太多，能持平的已经算不错，大把买房被套的人，背着高额房贷苦不堪言。
在普涨、大涨之后，接盘侠们已经难言赢利了，不少地方正在履历去泡沫的过程。
固然房地产重回支柱财产，但是想要让房地产继承拉动消耗、支持财务，显然已经没有像从前那么大的作用了，这此中最焦点的一个题目，就是债务，岂论是个人照旧地方，这个题目带来的压力都不小。
前几天，社科院的李扬分析了一下中国住民负债：
2020年，我国住民的“债务余额/可支配收入”为137.9%，同年，我国住民的“债务还本付息额/可支配收入”高达15.0%，而美国的数据分别为95%和7.5%。
啥意思呢？大概就是说，住民100元收入中，要拿15元来还债，高于美国的7.5元，有些家庭要是算上房贷，这个数据就要凌驾50%了，这也是多数房奴的真实写照，债务压身，消耗怎么大概任性，以是就有了1月份有6万亿的新增存款。
地方的债务负担也不轻。
客岁末了两天，遵义道桥暴雷，引发了对城投债的担心，而有数据表现，地方的城投债余额，已经到达了65万亿，而这些钱，要么在基建，要么在房地产，固然是债务主体是城投公司，但是控股方一样平常都是地方当局，假如联合现在地产形势，咋还，确实是一个题目。
城投之外另有地方债，在12月份严控的形势下，地方债余额35.06万亿。
这也是各地都在积极重启房地产市场的紧张缘故原由，以是也有了各种各样的声音，好比前两天北京又在说中介小哥忙死了，连饭都没得吃，公司一天成交500套房等等。
但，中国只有一个北京，多数都会房子的保值增值本领，还得看看再说。
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