压缩限购区域 西安优化二手房交易政策
日前，西安市再次出台楼市新政，正式解除了临潼等外围区域的限购条件。同时，新政还放宽了新落户、外地置业者购买二手房的条件。《中国经营报》记者观察到，今年以来，西安市对房地产市场的调整政策发力点主要集中在二手房市场方面，从今年5月28日政策的放松限售，到此次政策的放宽限购，西安市不断优化二手房市场的调控政策，促进二手房流通。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，西安的政策属于“以二手房交易来带动一手房交易”的操作。
再次优化调整调控政策
今年以来，在房地产市场呈现下行态势下，陕西省房地产研究会会长王圣学曾多次建议，西安市应该解除临潼等远郊区域的限购政策。
日前，西安市再次放松房地产调控政策，正式解除了临潼等外围区域的限购条件。政策明确临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围。
此次政策调整之后，西安市住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。
此外，在此次政策中，西安市还放松购买首套二手房条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数。
实际上，这并非西安市今年首次对楼市进行调整。5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门联合印发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，放松了对房地产市场的限购限售政策，同时降低了首次申请住房公积金贷款的首付比例，提高了公积金贷款额度。
在之后的8月份，西安又借鉴长沙、成都等地的政策，实施了“以租换购”的政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。
“西安市连续出台了宽松的楼市政策，将对西安楼市产生积极作用。”王圣学表示，由于多方面的因素，今年以来西安房地产市场的投资销售都不是很景气，西安市应该对当前的经济形势做出更准确的预判，继续调整政策，特别是放松限购限贷限价限售的限制。
为此，王圣学建议，西安市应该继续加大政策力度，全面取消限购限贷限价限售条件，同时要刺激购房者需求，给有刚性需求的购房者相关的优惠，激活房企积极性，继续减免相关税费。
另外，王圣学还表示，就陕西层面来讲，西安市的房地产市场规模占了陕西省的60%以上，高峰时达到了70%，因此，要确保西安市房地产市场的平稳、健康发展。
促进二手房流通
今年以来，西安市对二手房的政策调整从未间断，屡次调整政策的重点都集中在二手房市场。
在5月28日发布的政策中，西安市放松了对二手房的限售政策。政策明确，住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
在此之后，西安市还取消了二手房指导价，并且还借鉴其他城市的政策，推行了二手房“带押过户”政策。
“随着5月28日政策的落地和二手房指导价取消，西安二手房得到了释放，为西安二手房市场提供了大量的刚需房源。”西安当地的一名房地产人士告诉记者，西安放松了二手房的限售条件后，二手房挂牌量上涨，但是成交量却不断下滑。
记者了解到，今年8月份起，西安市开始公布二手房的成交数据。数据显示，2022年8月，西安市二手房成交量6472套，9月份6085套，10月份下跌至4390套。
或许正因为此，此次政策调整中，西安市又放宽了二手房限购条件，从西安市外迁入西安市，且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房；在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。
在调整之前，限购条件为，新迁入西安市户籍者，须在购房前落户满1年；非西安市户籍购房前2年需在当地连续缴纳社会保险或个人所得税。
“在限购区域放松二手房的限购条件是西安市此次政策最大的亮点，一方面要确保限购区域的基调不发生大变化；另一方面，通过二手房的限购放松有助于促进房东房源的流通和盘活。”严跃进认为，西安市的政策属于“以二手房交易来带动一手房交易”的操作。
“西安市房地产市场相对全国其他城市表现相对好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盘活二手房。”严跃进表示，西安市此次的政策有助于促进市区二手房的交易流通，其对于一手房不会有太大的炒作影响，另外也使得房东出售二手房后，有能力去购买新房，达到了改善性住房需求的释放。
保租房迎来发展强动能
在不断为商品房市场解绑的同时，西安市保障性租赁住房也迎来发展强动能。
近日，西安市住建局和国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行、中国银行陕西省分行、招商银行西安分行、民生银行西安分行、兴业银行西安分行、西安银行7家银行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》。
西安市住建局介绍，“十四五”期间，上述7家银行承诺将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿元。今年，7家银行已累计对保障性租赁住房建设经营企业提供预授信额度350.23亿元，审批贷款153.87亿元，发放贷款72.26亿元。
记者了解到，“十四五”期间，西安市计划建设筹集保障性租赁住房30万套（间），总建筑面积约2470万平方米。
业内专家在接受记者采访时表示，西安市住建局和各大银行的合作，将有助于更好完善保障性租赁住房的融资环境，促进保障性租赁住房领域的健康发展，对于完成“30万套”保障性租赁住房的目标提供了坚实的资金保障。
西安市住建局局长解宁元表示，此次战略合作协议的签订，标志着西安市保障性租赁住房工作迎来新的发展机遇,“十四五”期间，西安市的保障性租赁住房项目将会充分得到银行的资金支持，西安市住建局还将和银行持续拓宽合作的广度和深度,为加快发展保障性租赁住房打牢坚实基础。
此外，记者从西安市住建局了解到，当前，西安市已筹集保障性租赁住房项目108个、房源11.22万套，发放项目认定书60份。目前，已完成年度工作任务的102%。
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