5 月举行的第 40 届武汉春季房地产生意业务会，无疑给武汉楼市点了一把火。就在 5 月 31 日，武汉房交会组委会公布，为满意广大购房群众和开辟企业的需求，本届房交会将延伸 15 天至 6 月 15 日竣事。
从 " 金三 " 的成交量大增，到 " 银四 " 的大幅下跌，再到 " 红五月 " 的强势反弹，近几月的武汉楼市可谓跌荡升沉，似上演 " 过山车 "。
据武汉住房保障和房屋管理局数据，4 月份武汉新建住房网签贩卖套数 7487 套，环比 3 月的 14643 套大幅淘汰 48.87%；不外随着房交会的举行，5 月新居成交出现强势反弹。5 月武汉新建商品住房成交 14088 套，环比上涨 88.17%，已迫近 3 月份的成交量。
5 月中旬，《逐日经济消息》记者实地走访观察了武汉多个楼盘项目发现，本地楼市体现冷热不均，有高端豪宅项目乃至 开盘 " 日光 "，而对于大多数刚需项目而言，打折贩卖还是广泛选择，特殊是部门出险房企的项目乃至根本处于了停滞状态。
多盘 " 贬价跑量 " 有项目最高跌价 5 成
通几天的实地走访观察，记者发现，固然 5 月份武汉楼市成交量有所回反弹，但在硚口区、江岸区、洪山区等多个热门板块，不少楼盘项目标贩卖计谋仍旧是 " 贬价跑量 "。
龙湖揽境是龙湖在硚口区古田板块打造的首个近百万平方米大盘综合体。记者于周六下战书 3 点到达该项目，发现售楼部里坐满了正在咨询的购房者。
" 周末到访环境还不错。" 项目置业顾问李成告诉记者，春节后项目团体成友爱况相比客岁有所上升，特殊是 2-3 月环境最好，" 这两个月已经有所降落了。"
据李成先容，现在项目已是准现房贩卖，最快将于 6 月尾交房。" 如今首套房利率只有 3.9%，还能免契税，我们项目如今另有许多优惠步伐。"
以一套建面 143 平方米的四房为例，原单价 16185 元 / 平方米、总价约 230 万元，但只要立刻定房就可享受 98 折，三天内付清首付款还可享受 97 折及清盘优惠 97 折的优惠。别的，在限定时间里还可享受三江航天专属团购优惠 97 扣头，以及购买地下车位直接减 7 万元。" 全部优惠算下来，这套房总价只要约 205.6 万元，单价 14476 元，相称于打了 9 折还多，总体优惠了 24 万元。"
在间隔该项目约 3 公里的华发都荟天地贩卖中央，固然已是下战书快 6 点了，但现场仍旧坐满了前来看房者。据公开资料，该项目地块于 2020 年底被华发以底价 74.69 亿元得到，楼面地价 11164.42 元 / 平方米。根据出让文件要求，竞得人须先行启动规划中学建立，且在挂牌成交后的 20 个月内完成建立并交付。别的，需配建 1 所 24 班小学、2 所幼儿园总班数不少于 18 班。
" 我们在售房源面积在 84-137 平方米，代价团体优惠后约 18500 元 / 平方米。" 项目置业顾问张瑶告诉记者，由于项目自身要配建小学和初中，对许多家庭都具有吸引力。" 固然人气没有 2-3 月时高，但相比其他项目来说照旧要好许多。"
据记者相识，该项目在 2022 年下半年曾一度贬价出售，优惠后的均价不到 17000 元 / 平方米。在本地业内人士看来，" 这个代价可以说是在亏本卖了，就算是如今代价上涨了一些，但利润照旧很低。"
" 从我们项目近段时间到访和成友爱况来看，这个月环比应该是有所降落的。" 在某百强房企位于武汉洪山区白沙洲板块项目时，该项目营销负责人许策告诉记者，大概此前一个月能卖 20 多套，但这两个月就只能卖到 10 来套。
记者来到该项目现场时正值周五下战书，在记者采访的一个多小时里，该项目现场并未有客户前来咨询。
" 与周边其他几个项目相比，我们这几个月的成友爱况还算是比力好，部门项目由于公司资金题目爆雷的，贩卖就已根本处于停滞状态。" 不外许策也直言，项目如今的贩卖代价肯定是打了折的。
据许策先容，他所负责的项目属于刚需产物，2021 年 10 月开盘时毛坯均价为 12500 元 / 平方米，但如今项目精装房的均价是 13000 元 / 平方米。" 我们的精装尺度是 2000 元 / 平方米，如今代价就相称于打了 9 折。"
" 打折是整个地区项目广泛存在的环境。" 许策向记者透露，周边 3 公里范围内项目售价与客岁底相比，根本打 8 折。
但在许策看来，这并不算多。" 三环外乃至轻微再远的地方，个别项目原来（客岁）的贩卖代价在 9000-10000 元 / 平方米，但本年代价降到了 6000 乃至 5000 元 / 平方米，降幅最高能到达了 50%。主城区的一些项目固然没有直接对外输出代价降了，但现实上网签代价相比于存案代价也是有所降落的。"
线上房交会 给武汉楼市添了一把火
究竟上，面临新居市场成交回落，武汉市相干部分也在为提振市场而积极。基于此，武汉从 5 月 1 日起举行第 40 届武汉春季房地产生意业务会，为期一个月。
在房交会期间，武汉市相干部分给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策。如在武汉市二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，此中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴 50%；在武汉市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第二套住房的再给予 50% 契税补贴。
记者相识到，在房交会期间，包罗武汉城建团体、保利发展、楚天地产等在内的房企纷纷推出了相应的优惠政策。如城建团体联动旗下 34 个楼盘，运动期间前 1000 名乐成认购者每套房源可获补贴 5 万元，认购已交付房源补贴一年物业费，另有代价 6 万元的车位优惠券；保利庭瑞阅江台在房交会期间可专享九八折、现场签约九九折和按时签约九八折三重优惠；保利韶光印象除了留汉人才可享专属的九五折优惠外，另有到访礼、特价房和车位券等一系列让利办法。
固然在在房交会开幕的前三天，武汉市商品房住宅成交量分别仅为 98 套、112 套、87 套。但假期后成交量敏捷反弹，在 5 月 7 日当天的网签量到达了 766 套，5 月 30 日当天的网签量乃至突破千套，到达 1010 套，也年内武汉新居日成交量首破千套。
整个 5 月份，武汉新建商品房成交 16148 套，此中新建商品住房成交 14088 套，环比上涨 88.17%，已迫近 3 月份的成交量（14643 套）。
据先容，此次房交会线上展会于 5 月 1 日启幕，停止 5 月 31 日，房交会线上平台累计欣赏量 71 万次，累计用户数 2.3 万。线上累计成交 10838 套，网签面积 127.8 万平方米，金额 194.2 亿元。
就在 5 月 31 日，武汉房交会组委会公布，为满意广大购房群众和开辟企业的需求，进一步支持公道住房消耗，第 40 届武汉春季房地产生意业务会将延伸 15 天，至 2023 年 6 月 15 日竣事。
" 政策更多的是利好于二环以外的刚需项目。" 武汉本地一企业项目负责人告诉记者，对于二环以内的项目特殊是高端项目利好作用很有限。
直播获客 " 昏暗 " 多数楼盘依靠渠道贩卖
值得留意的是，在本年 2、3 月武汉市场行情好转时，有部门楼盘项目收回了此前的扣头点数。
克而瑞监测数据表现，包罗位于王家湾板块的中铁建花语汀澜、丁字桥板块的万科新都会、天地雅园等超 15 个项目，在 3 月时曾收回至少 3 个点的优惠，但随之而来的则是周均到访客流量的敏捷下滑，最高降落幅度凌驾了 50%。" 前期低迷型都会当前涨价底子不稳，一旦代价上行根本都会带来成交量的回调。"
而当下略显疲软的市场情况和购房者浓重的观望感情，也让服从在售楼部的开辟商置业顾问和渠道经纪人，开始在差别平台探求新的流量暗码。
记者在走访位于武汉东西湖区某头部房企项目时，项目展示中央除一位工作职员带着前来口试的置业顾问认识情况外，并无其他访客，中介渠道也因工作空闲，只安排了一位内场值班职员。
该项目置业顾问刘文向记者先容，他们获客依靠中介分销比力大。" 占比能到达 50% 左右吧，我们项目本年本身也开始在抖音直播卖房，但结果并不是很好。" 据其透露，刚开始直播时观看的人也没有，就喊项目上的人到直播间充当 " 水军 " 批评、转发。" 对峙了两三个月了，这个月开始天然客流增多，天天都会有客户留下电话，不外打已往许多都是装修、家居公司的，盼望后期交房能有互助。"
记者相识到，现在武汉已有多个楼盘项目通过直播方式卖房。" 我们是从团体层面就要求每个项目本年都要直播。" 在许策看来，直播重要照旧增长项目标着名度，" 让客户知道有我们这个项目、在卖什么产物，尤其是在当下公司由于资金题目没有与渠道举行互助，获客渠道只能靠项目自身想办法的环境下。"
" 如今一场直播能有 100 人观看就不错了。" 吴石是某百强房企武汉地区的相干负责人，他告诉记者，公司也是每个项目都在直播。" 相对于其他地区项目直播观看人数仅个位数环境来看，我们还算好的，偶然能同时有 50 人以上在观看。"
不外相对于自行开辟获客渠道，当前武汉绝大多数项目对分销渠道的依靠性依然很高。" 尤其是一些当地央国企项目，如武汉城建、武汉城投的，70%-80% 乃至最高能到达 90% 以上贩卖要依赖渠道。" 许策告诉记者，一样平常来说，佣金比例是 4-5 个点，但有的项目最高能有 6 个点。
豪宅不愁卖 有单价 6 万元 + 项目开盘 " 日光 "
不外，与平凡住宅市场下行的环境下，武汉高端市场却是另一番景象。
5 月 24 日，武汉天地云廷三期 T3/T4 号楼开盘，推出 117 套面积在 325-350 平方米的房源，开盘当日即宣告售罄。据相识，半年时间里该项目存案价较前一期上涨了 19086 元 / 平方米，最高售价达 7.82 万元 / 平方米，团体均价达 65868 元 / 平方米。这也是武汉首个存案均价突破 6 万元 / 平方米的项目。
5 月中旬的一天下战书 3 点左右，记者在位于武汉二七滨江板块的新盼望 D10 项目现场看到，售楼部里坐满了正在咨询的购房者，还不时有新的人群进入。据项目置业顾问先容，项目 P1P3 地块末了 1 栋住宅在近期推出，156 套房源满是建面约 210 平方米的套四户型，相较于 2022 年 10 月初开盘时的存案均价 46100 元 / 平方米，新推楼栋代价每平方米有凌驾 3000 元的上涨。
" 本年我们显着感觉到，二三月份不管是豪宅照旧刚需团体市场是回暖的，到 3 月尾、4 月初，市场就逐步开始往着落了，但本年武汉豪宅市场比力稳固，没有大起大落。" 一民营房企武汉地区营销负责人王芝告诉记者，她们公司在二七滨江板块开辟的项目套均 800 万元以上，但本年以来在没有新开盘的环境下，月均成交量能维持在 20 套左右。
" 据我相识，地区板块内每个项目成友爱况都还不错，每个项目在同一时期推出的产物面积段都有肯定的差别性，能实时补足市场合缺，给差别客户群体差别的选择。"
武汉本地机构各人顾问统计表现，本年 1-4 月，武汉单价 4 万元以上住宅产物在仅有 434 套新增供应的环境下，累计成交 637 套，成交量占到客岁整年的 49%，供求比仅 0.57。而停止到 5 月 22 日，武汉单价 4 万元 + 豪宅成交存案数目已到达 2022 年整年的约 67%。
值得留意的是，被称为武汉豪宅 " 七朵金花 "（长江中央、华润瑞府、中信泰富滨江金融城、武汉沙湖中央、保利天君、复星外滩中央、新盼望 D10 天元）项目标存案均凌驾 70 套。如长江中央项目存案 166 套房源，此中一套位于项目 R5 号楼 60 层的 406.5 平方米房源，存案单价 52066 元 / 平方米，存案总价超 2000 万元，这也是自 2018 年以来武汉第 15 套存案总价超 2000 万元的非别墅住宅。
除了新居，武汉豪宅二手房亦体现的可圈可点。数据表现，本年 1-4 月，武汉全市单价 4 万元以上二手房累计成交 393 套，占了客岁整年成交量的 56%，创下 2019 年以来的汗青新高，万万级豪宅最高成交价到达了 7.2 万元 / 平方米。
" 我们客岁入市的时间市场环境不是很好，代价定得也不高，本年我们不会一味要求去化，重要目的就是做溢价。" 王芝说。
二手房价同比 "14 连降 " 学区房也抗不住
值得一提的是，固然武汉豪宅二手房市场代价有所上涨，但团体来看，贬价还是武汉二手房市场的主流。据贝壳指数，4 月份武汉二手房均匀房价为 16286 元 / 平立米，环比上月降落 0.9%，同比客岁降落 5.8%，挂牌价和贝壳指数出现出同步降落趋势。
" 每年 3、4 月都是学区房的成交高峰，但之后成友爱况就会慢下来，这两个月我们已经显着感觉到了来看二手房的人少了许多。" 武汉江岸区一门店经纪人邓瑶告诉记者，这个月由于有房交会的政策，成交量会好一点，但跟 3 月比照旧有肯定差距。
武汉房地产经纪行业协会统计数据表现：3 月武汉二手房成交 12786 套，环比上涨约 70%，同比涨幅高达约 110%；4 月成交 12405 套，成交量同比增长约 95%，占到武汉市住宅生意业务总量的 58.49%。这是武汉一连两个月二手房成交破万套，并反超新居。
但从与销量相对的库存来看，本年武汉的二手房挂牌量已靠近 18 万套，与新居平分秋色，并有不停增长的趋势。这也导致二手房代价不停下调。
以江岸区标杆学区房旭秀星汇君泊为例，其对应的学校为武汉市实行博雅小学，现在在售的一套 90 平方米小套三房源，2022 年 10 月挂牌，业主已先后贬价 8 次，现在售价 188 万元，挂牌单价 20997 元 / 平方米。而记者查询获悉，这套房源初挂盘价为 229 万元，贬价已凌驾了 40 万元。而同小区挂牌的 70 套房源，从挂牌至今代价也有差别水平的下调。
同属于江岸区的融科天城，业主也广泛下调了二手房出售代价。如近期融科天城四期成交了一套建面 141.86 平方米房源，同样是在 2022 年 10 月挂牌，在履历 231 天 5 次调价后，该房源终极以 505 万元的代价成交，相比业主 598 万元的预期代价降落 93 万元。
据国家统计局数据，4 月份武汉二手房住宅代价同比下跌 3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但这已是武汉二手房代价一连 14 个月同比下跌，阐明武汉二手房市场仍在下探。
另据据房天下研究院监测，5 月武汉二手房挂牌均价为 16891 元 / 平方米，环比上涨 1.99%，同比则下跌 5.30%。
不外，值得一提的是，就在 5 月 31 日，武汉市教诲局公布了 2023 年武汉市各区任务教诲公办学校入学划片，大概会在肯定水平上激活武汉的学区房市场。
如在武汉光谷片区，随着部门新楼盘连续交付入住，一些小学在服务范围稳定的环境下新增了服务小区。如光谷第六小学新增旭辉千山凌云二期小区，光谷第八小学新增华润昆仑御小区，光谷第十四小学新增美的云筑小区，光谷第十六小学新增中城龙湖丛林小区，光谷第十七小学新增南山府、南山天樾、民发 · 盛特区小区，光谷第十八小学新增光谷正荣府、新盼望锦粼九里小区，光谷第二十六小学新增武汉玺院小区等。
（应受访者要求，文中李成、张瑶、许策、刘文、吴石、王芝、邓瑶均为化名）
记者 |陈利
编辑|段炼 魏文艺 盖源源
校对 |程鹏
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