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一季度已往了，楼市迎来久违的“小阳春”。笔者地点的广深地域，近期楼市红红火火。好比，广州一季度新居成交1.92万套，同比增长18.2%，3月单月成交9800套，同比增长85%。一季度，深圳二手住房成交量同比增长122%。3月份，深圳二手住宅+新居住宅+人才房共成交了10815套，靠近客岁整年20%的生意业务量，当月二手住房生意业务量（4002套）创近2年新高。
但是，我和中介小哥谈天，对方不停在讲，统计数据和微观体感不一样。不管是新居市场售楼现场咨询量、单盘认购量，照旧二手房市场带看量、带看转定（金）量，都在下行。好比，2月中下旬以来，广州新居购房咨询量环比一连6周降落；3月广州单盘均匀认购25套，环比降落21%；3月广州单盘均匀来访量292组，环比降落16%，同比降落18%。
而且，即便成交量在上升，但代价趋势让人有点懵。根据贝壳数据，3月份广州新居涨价项目占比淘汰，贬价项目占比增长，开辟商促销的态势显着。3月份，广州挂牌在售的二手住房，当月下调代价的房源占比高达28.1%，比1月份的23%和2月份的5%有显着增长。深圳也是云云，固然二手房成交量一起走高，但3月全市挂牌均价再度回到降落区间，环比下跌0.6%。
笔者看了一下，上海也是云云。3月份上海二手房成交了近2.4万套，这个数字是2021年8月以来的最高成交，也是近20个月来初次破2万套。但是，周度成交数据出现逐月淘汰的态势，从2月尾的5800套/周降至3月尾的4700套/周，4月首周的数据表现一季度同比两位数的涨幅已经显着收窄。上海房产中介的数据也表现，近期带看、下定等微观指标都在往下走。
这到底是怎么回事呢？笔者以为，一季度生意业务数据亮丽，很大水平上是积聚的需求会合开释，重要包罗三类需求，一是刚性需求，好比这几年疫情导致完婚对数降落，疫情后婚房需求增长；二是因客岁疫情肆虐而被延误的需求，既有刚需，也有换房需求。近期刚需积极入市买房，动员换房需求活泼了起来；三是因上下积极纾困楼市，预期改善也创造了一部门需求。
但如今看，需求后劲并不敷。毕竟是什么缘故原由？我们先看看二手房市场，由于商品房总量供应充足大的环境下，存量市场可否激活，关系到整个商品房市场可否保持良性循环和生意业务活泼。以广州为例，一季度广州二手房生意业务中，总价在300万以下的房源成交占比到达65.7%，而600万以上的房源成交占比只有9.6%，中心300-600万的房源生意业务占比24.7%。
相比2021年，300万以下房源成交占比降落0.9个百分点、300-600万房源成交占比降落2个百分点，而600万以上占比则增长2.9个百分点。若将这三部门分别看作刚性需求、改善性需求和高端需求的话，广州当前的二手房市场无疑出现出刚需绝对主导，换房动力不敷，高端需求逆势增长的局面。题目是，高端需求是小众群体，支持楼市体量要靠刚需和改善。
这几年，疫情打击叠加经济布局调解，刚需和改善人群比力受伤，而房价还在汗青高位倘佯，这就是刚需和换房占比下滑或被挤压的缘故原由。同时，刚需和改善人群对代价非常敏感。笔者调研发现，2月份楼市生意业务有所活泼之后，2月下旬以来就有开辟商取消扣头优惠或提价，也有业主进步挂牌价，只管变更幅度并不大，但对刚需下定和成交的影响却非常大。
于是，新居市场重回优惠促销主导。更紧张的是，如今各个都会二手房挂牌量都在创新高，相比客岁一季度均匀增长30%左右，二手房去化的速率赶不上新增挂牌的速率。同时，这几年热门都会调控转向供给侧，供地增长动员新居供应也出现放量态势，好比比年来深圳新居供应就比5年前增长40%多。许多新居项目在售代价比周边二手房中的“次新居”还要低。
为了得到更好去化，新居以维持对二手房代价“倒挂”的上风促销，导致二手房需求被分流，二手房业主不得不调低挂牌价。同时，挂牌的二手房，房龄在15-20年的占比至少50%，卖相差，业主也不得不贬价贩卖。这就是近期商品房市场的场景。总结来看，刚需和改善对代价敏感，收入支持不敷，而房源选择太多，开辟商和业主促销姿态显着，需求就难以接续起来。
（原题为《楼市“小阳春”的另一面》，作者李宇嘉系广东省住房政策研究中央首席研究员） |
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