杭州新政暖风频吹 楼市寒意依旧丨深度

仝球焦點_

            
            创世邸。图片来源：中介人员王刚供图
            文/吴若凡
            杭州新政频出，成交有所回暖，然而对于“伤筋动骨”的杭州楼市来说，还需下“猛药”扭转冰冷的市场行情。
            杭州的新房与二手房之间原本的倒挂现象逐渐消失，与此同时，为了刺激楼市，杭州出台了一系列政策宽松政策，2022年11月的杭州二手房成交量突破5700套，单量环比提升32%，有明显的回暖迹象。
            12月13日，杭州市又放大招，政府网站发布《杭州住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》，调整了住房公积金贷款有关政策。时隔五年杭州公积金贷款和商贷均完成松绑，通过“认房不认贷”支持改善住房消费。
            据不完全统计，截至12月15日，杭州市已累计5次出台楼市相关的放松政策，意图提振楼市，包括临安发布的购房补贴、不限购和人才补贴政策、富阳全区调整限购，推出契税补贴和企业购房优惠等。此外，杭州的余杭区和萧山区部分街道也调整了限购政策、推出契税补贴、钱塘区部分街道放宽限购等，但这些政策均为“局部政策”，并未覆盖全市。
            贝壳研究院于11月发布的杭州楼市统计数据显示，自6月至10月，二手房网签经历了四连跌，11月受“双11”新政及年末市场提振影响，网签单量环比提升32%，同比提升67%。上城、余杭、拱墅、钱塘及滨江区住宅成交环比提升均在50%以上。
            2022年以来，杭州楼市成交量持续走低，价格呈波动式下滑，尤其是二手房价格出现普跌的情况，部分网红楼盘项目甚至跌破大众心理价，引发广泛关注。
            分析人士认为，解除限购才是促使市场回暖的关键。
                         
            阳光城未来悦。图片来源：中介人员王刚供图
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            挂牌超1年 鲜有买家
            今年5月17日，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知被业界称为拯救二手房市场的“5·17楼市新政”。该政策的出台也让当时的二手房成交有了明显的提升，来自贝壳研究院的数据显示，6月杭州二手房网签量逾7300套。
            好景不长，此后连续4个月，二手房网签一路下滑至10月份的4300余套。总体来看，杭州近期的二手房成交呈现量价齐跌的态势。
            今年11月11日，杭州又出新政，对杭州的首套住房贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。其中，对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。
            经纪人王霞所在的门店位于杭州市申花板块，属于杭州市传统热门区域，其表示，此前板块内一些“老破小”一直无人问津，有的房子甚至挂牌超过一年以上也无法售出，最近一个月以来，这类房源的带看量明显增加，有的“老破小”甚至有了成交。
            以武林广场一套50平方米的“老破小”为例，王霞表示，该房源在他们门店已经挂网将近一年半时间，于近期以不到250万元的价格成交。
            “主要是因为总价低，买家是刚满一年社保的新杭州人。”得益于杭州的楼市新政，一些低总价的房源终于等来了快速出货的机会。
            业主赵鹏也是同样的情况，“他的房子已经挂牌近半年时间，原本不到心理价位绝不抛售，现在新政之下，‘一卖一买’可以享受三成首付。即300多万的房款可以撬动800万元左右的房源。”
            据王霞介绍，目前他手上的客户基本以“连环单”即卖房腾房票的居多，在这样的置换需求下，整体二手房的挂牌量或许会增加，特别是一些急售房源，会不断出现。
            在业内人士看来，杭州这次的政策确实释放了刚需存量房，尤其推动了萧山、边交、临平总价区间在200万~300万元的新房的成交，落户一个月就可以买二手房，看似市场宽松，但没有本质拉动市场。
            贝壳研究院的数据显示，自6月至10月，二手房网签经历了四连跌，11月受“双11”新政及年末市场提振影响，网签量为5752套，环比10月上涨32%，同比去年10月提升67%。上城、余杭、拱墅、钱塘及滨江区住宅成交环比提升均在50%以上。11月杭州新政的确拉动了刚需市场。
                         
            杭州十区月度量价走势。图片来源：贝壳研究院
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            网红盘不红 投资客纷纷离场
            像王霞这样的“幸运儿”毕竟是少数，杭州二手房挂牌量依旧居高不下，截至11月30日，贝壳找房二手房挂牌量已经超过了20万套，直逼25万套。
            挂牌量急剧上升，透露出的是投资客的逃离，交易量回落的背后，更多的是需求端购房者信心和预期的改变，市场情绪持续低迷，买家出手也变得十分谨慎。
            尤其是一些新房集中交付的板块，投资客因急于抛售而出现“挤兑潮”，二手房价远不及预期。
            以未来科技城板块的“三兄弟”阳光城未来悦为例，2021年杭州房价最疯狂的时候，未来科技城一度被炒到8万元/平方米的均价。当时阳光城未来悦有一套120平方米左右的房源，成交总价1000万元。加上需要缴纳增值税40万元，买下来差不多得花到1050万元。这是阳光城未来悦的高光时刻，也是未来科技城二手房市场的高光时刻。
            据经纪人刘明介绍，该小区一套90平方米的房源，从高峰期的400多万元一度冲高到700多万元，如今又掉到500万元以内，犹如坐了过山车。
            如今，贝壳找房挂牌价低于5万的房源已有不少，降价幅度较大。
            刘明表示，目前阳光城未来悦挂牌均价普遍在6万元/平方米以内，“大部分的房源挂牌价格5万元/平方米，有的甚至不到5万元/平方米”。
            据贝壳找房，未来悦在的挂牌房源量已达到166套。其中价格下调的就有96套，涨价的仅有19套。
            同样境遇的还有同一板块的西溪公馆，这个2020年的红盘，因创下“6万人摇号”纪录而备受全国关注。2年不到，该项目的单价从每平米5万元涨到过8万元，但自去年五六月份开始，价格开始急速下跌。
            据西溪公馆附近中介门店的经纪人王刚介绍，目前该项目的二手成交均价已经跌至3万元/平方米左右。
            “主要是因为投资客太多了，之前确实有二手房卖到了5.5万元/平方米，目前来看，西溪公馆二手房较新房增值了10%左右，但这部分增幅显然不足以覆盖房贷、契税和购房现金成本，对于6万元/平方米买进的人来说，已经处在入不敷出的边缘。
            除了上述两个网红盘，位于钱江世纪城的融信保利创世邸项目，2020年曾一度卖到9.7万元/平方米的价格，如今挂牌价普遍在8万元/平方米，每个月的挂牌量也在直线上升，目前贝壳找房显示有150套左右，但成交情况并不理想，每个月在一两套左右。
            上述经纪人表示，一些不满二唯一的房源价格在7.2-7.5万元/平方米，目前“奥体三兄弟”每个月的成交套数基本在个位数徘徊。
                         
            11月成交量TOP20商圈。图片来源：贝壳研究院
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            多重因素导致二手市场低迷
            58安居客房产研究院分院院长张波表示，新房限价与二手房形成价格倒挂，导致万人摇号的现象屡见不鲜，如今，新房扎堆进入二手房市场也进一步推高了挂牌量，价格出现回落就在所难免。
            张波表示，上述网红项目的快速冷却，不仅是政策和市场面因素，还伴随着互联网行业衰弱的因素，受疫情和大环境影响，一些房东因为收入降低开始大幅降价抛售房源。
            这类价格经历急升急降的房源有一个通病，就是投资客普遍较为集中。以今年为例，互联网大厂纷纷掀起“降薪裁员潮”，一大批人突然没了高收入，意味着未来科技城板块的二手市场，瞬间失去一批重要“接盘侠”。
            此外，未来科技城距离传统杭州市中心较远，还是一个相对封闭的二手市场。
            “眼看着房子越来越多，但实际受欢迎程度远低于市场预期，房东们越来越着急遭遇了投资客们踩踏式出货，倒挂红利大大缩水。”王刚表示。
            此外，杭州新房供应量的持续加大，也是二手房热度下降的一个主要原因，购房者就有了“现在不买，后面还有新房的心理”，导致市面上大量二手房无人接盘。
            二手房市场的低迷也给杭州新房市场带来进一步降温，来自贝壳研究院的数据显示，11月杭州新房成交9908套，环比下降6%，同比下降14%。目前，杭州新房市场供应量充足，一些非热门区域的项目已经不用再摇号，中签率也有明显上升。
            来自贝壳研究院的数据显示，11月新房供应14301套，环比上涨持平，同比下降1%。
            “二手房市场的低迷必然带动价格的下滑，一旦达不到原来的利润预期，炒家就会持币观望，能够赚钱的是少部分超级红盘，大部分去摇号的楼盘只能保本，这就导致了摇号热情下降。”分析人士说。
            11月，杭州市又出新政，为缓解城西科创大走廊住房供求矛盾，促进职住平衡，11月21日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州城西科创大走廊管委会联合发布《关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知》，明确在城西科创大走廊范围内实施差异化购房政策。要求所有开发商对满足条件的人群进行定向供应不少于50%的房源。
            新政的出台，给科创大走廊范围内的二手房市场去化增加了压力。杭州一名资深地产人士表示，该政策对整条科创大走廊里的二手房将是降维打击。这就导致很多原来在这里工作的人去买新房。
            这对原先已经有所滞销的热门项目而言，无疑雪上加霜。目前，整个杭州的二手房市场比较坚挺的只有申花板块、奥体板块的少部分项目。
            未来科技城的二手房市场低迷或将持续一段时间。
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            新政救市楼市有望复苏
            11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（简称“《通知》”）。《通知》明确，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。
            此次新政出台后，杭州新房、二手房成交均有所回升。在新房方面，中指研究院的数据显示，杭州房贷新政出台第二周，杭州新房成交面积从18.2万平方米增长至27.2万平方米，环比增长49.4%，之后两周一直维持在30万平方米以上的相对高位。
            二手市场方面，11月，杭州二手房市场结束“四连降”，市区共成交二手房3786套，环比增长53.4%。
            来自杭州市住房保障和房产管理局网站数据显示，12月14日杭州全市共成交二手房397套，成交面积35218.94平方米。其中，二手房住宅成交309套，成交面积30702.49平方米。
            中指研究院华东分院指出，杭州降低二套房首付比例，实行“认房不认贷”，有效降低购房成本，对于杭州新房、二手房市场的需求释放起到积极的推动作用。
            张波表示，杭州发布的认房不认贷的政策拉动了改善型需求人群的入市，改善型需求的特点是“置换”，即需要先将自己手上的房屋卖出，这在客观上造成了市面上二手房挂牌量的增加，但市场需求量并没有显著增加，这主要是因为这类人群都是去选择新房市场，尤其是部分区域供过于求，会导致市场降温，进一步加剧了部分区域二手房需求量的减少。
            除了杭州外，以往二手房比较坚挺的市场在11月份都出现了降温的情况，在此背景下，相对更为市场化的二手房表现尤为明显。
            随着12月7日，疫情政策的优化，后续一线城市和热点二线城市将是第一波触底反弹，预计明年二季度开始，市场将会有明显起色。
            张波表示，现阶段，“买方市场”的效果正在不断显现。二手房回暖至少是一个利好的开始，从最初的刚需入场，到后期带动改善置换，接下来可以有序调动整个二手房的流动性，利于房地产市场生态良性循环的修复。
            “需求端的支持政策再发力，购房门槛和成本明显降低，结合新房供应量明显增多和二手价格明显回调，新增的刚需和改善型购房者也会抓住当前购房时机。”
            从长远来看，杭州的土地供应还会持续保持高位，而长期的人口，因为杭州仍然是限购最严的二线城市。
            张波表示，虽然出台了二手房优惠政策，但是要从根本上扭转二手房下行趋势难度仍然较大，二手市场恢复信心需要时间，此次限贷政策调整能否长效，接下来限购会不会放松是关键。
            （应受访者要求，文中王刚、赵鹏、刘明、王霞均为化名）
            值班编委：李红梅
            编辑：樊永锋
            美编：华少
            审读：戴士潮
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