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政策扶持、债务展期，给优质民营房企喘气的时机，等候信心规复
文 | 刘建中
2023年开年，经济有些复苏迹象，餐饮、旅游、品牌服装等行业的红利有所规复。但是，钢铁、水泥、有色、化工等诸多行业的红利有所恶化。
房地产一季度的体现让各人看到了盼望，但4月数据又变差了，而且不但是差了一点。根据亿翰智库的数据，4月商品房贩卖面积为0.8亿平米，贩卖额为0.9万亿元，环比分别降落了48.1%和39.0%。
有研究表明，2023年一季度房地产数据反弹，是由于2022年末了几个月积存了一些刚性需求的开释，而不是由于原先制约市场的因素得到了有用改善。当这些积存需求开释之后，房地产又回到了信心不敷、需求不敷的状态。
如今断言房地产复苏已经竣事，肯定为时过早。但必须认可房地产复苏必要更多的条件，更长的时间。
固然短期的谋划和债务压力都非常大，但恒久来看，对于民营房地产企业的将来，实在不必过于灰心。只要能活下去，熬过周期底部，优质民营企业依然能大有作为。如许说，有三点缘故原由。
第一，中国房子充足多，但能满意改善性需求的住宅远远不敷。当办理了房价与收入的匹配题目，改善性需求开释，民营房企有充足的生存空间。
第二，利率下行趋势之下，房子的投资代价会上升。
第三，住房需求会衍生出其他业态，好比长租公寓。这些都在房企的本领圈之内。
但现在的重点是，怎样让民营房企“活下去”。
4月份房地产行业数据走弱，复苏不容乐观
2023年一季度中国房地产累计贩卖面积为2.99亿平米，与2022年根本持平，比2021年同期低落了约20%。但2023年4月，中国房地产贩卖面积为0.77亿平米，2022年4月份为0.87亿平米，2021年4月为1.43亿平米。2023年4月的贩卖数据比2022年同期降落了11.5%，比2021年同期降落了46%。
如今的题目是，不但贩卖数据不乐观，而且企业对于将来没有信心。
“新开工面积”和“开辟投资金额”可以从肯定水平上权衡房地产企业对于将来的信心。2023年4月份“开辟投资金额”为1.04万亿元，2022年4月份为1.04万亿元，2021年4月份为1.61万亿元。从“开辟投资金额”看，2023年4月与2022年4月相称，但仅为2021年同期的65%，表现企业信心不敷。
“新开工面积”比“开辟投资金额”更能表现房地产企业的信心状态。2023年4月份“新开工面积”为0.71亿平米，2022年4月为0.99亿平米，2021年4月为1.77亿平米。2023年4月“新开工面积”为2022年同期的70% ，仅为2021年同期的40%。这表现房地产企业非常缺乏信心。
房地产开辟资金泉源中，2023年4月份新增国内贷款为1150亿元，2022年4月份为1312亿元，2021年4月份为1821亿元。2023年4月同比降落12.3%。与2021年4月相比，降落36.8%。这个数据也从侧面表明房地产行业走弱。
在房地产行业团体走弱的配景下，值得留意的是，民营房企的环境要比行业均匀程度更弱。
民营房地产更难，挣扎在“活下去”的边沿
国央企房地产的各方面环境，都比民营房企好许多。我们先看看贩卖环境。
我们选择了4家有代表性的央企房地产企业：华润、保利、招商、中海，以及6家有代表性的民营企业：龙湖、碧桂园、新城、旭辉、融创、宝龙。从表1看，2022年民营房企贩卖已经大幅弱于国企。最优质的民企龙湖，贩卖同比下跌了29.9%；而四家央企中贩卖降落最多的中海，也仅降落了20.4%。
2023年前4个月，国央企贩卖大幅反弹。
保利发展，2023年前4个月实现条约贩卖金额1556亿元，同比增长28.4%。
华润置地，2023年前4个月实现条约贩卖金额1120亿元，同比增长83.6%。
招商蛇口，2023年前4个月实现条约贩卖金额1103亿元，同比增长79.6%。
中海，2023年前4个月实现条约贩卖金额1176亿元，同比增长63.3%。
在国央企贩卖大幅反弹的同时，民营房企除了龙湖，贩卖继承大幅降落，可谓冰火两重天。
碧桂园，2023年前4个月实现条约贩卖金额1168亿元，同比降落28.5%。
新城，2023年前4个月实现条约贩卖金额290亿元，同比降落27.9%。
旭辉，2023年前4个月实现条约贩卖金额294亿元，同比降落24.2%。
融创，2023年前4个月实现条约贩卖金额373亿元，同比降落56.6%。
宝龙，2023年前4个月实现条约贩卖金额120亿元，同比降落21.4%。
在2023年1-4月份，央企中体现最差的保利同比增长了28.4%。民企中除了龙湖，其他5家同比继承下跌了20%以上。肯定要留意，民营房企是在2022年已经大幅下跌的底子上，继承下跌了20%以上。
为了直观，可以看表1的末了一列，这是用2021年整年贩卖数据与2023年1月-4月的贩卖数值相比得到的数值。这个数值越大，阐明2023年贩卖降落得越锋利。四大央企，这个数值都在3左右，而民企除了龙湖都在6.5以上。融创的数值乃至到达了16。
表1: 代表性央企房地产企业和民营房地产企业的贩卖环境
央国企融资渠道通畅、资金本钱低，有名誉背书。这些条件让绝大多数民营房盼望尘莫及。
2023年大多数民营房企贩卖收入降落的同时，预售资金羁系严酷，而融资渠道险些全部关闭。在这种条件下，债务展期乃至违约成了大概率变乱。
2021年克而瑞贩卖排名60强中有37家民营房企。现在，此中近三分之二已经出现了债务违约。此中没有违约的十几家民企中，从22年财报可以看到，有3家的债务题目也间不容发。
债务题目不办理，“活下去”无从谈起
2023年是房企的债务到期高峰。中银证券测算2022年国表里债券到期规模8795亿元，2023年为9580亿元，2024年之后逐年淘汰。2022年的偿付高峰，已经让不少民营房企不得已“倒下”。2023年，年初还乐成发行7亿元中债增全额包管中票的合景泰富在5月16日官宣，启动境外债务重组。这成为行业又一个标记性变乱。
面临债务，房企应该怎样破局？
房地产企业大规模停业会带来社会题目，而且也不符合债权人的长处。在当前贩卖疲软、回款不畅、融资困难、股市低迷的条件下，房企除了债务展期也别无他法。
自2022年以来，不少民营房地产商都在积极积极，寻求境表里债务的展期。有的企业接纳境内或境外通盘重组的方案，有的则选择就每一只债券与投资人逐一商讨展期方案。
停止现在，融创、富力、龙光、期间四家房企乐成完成了境内债务的团体重组，为自身赢得了“活下去”的喘气。从展期方案来看，有三家房企展期的头一年不付出本金，龙光的方案中还包罗了利钱付出的递延。以上四家房企的展期时长均在3-4年。融信在近期抛出境内债务重组方案，筹划在展期的第一年分4次付出合计1%的本金，剩余本金展期2-3年举行兑付， 并通过资源化方式对利钱举行延期付出。
特殊值得留意的是，这些企业在境内债团体重组之前，均已对单只到期债券举行了展期。由此可见，境内债务团体重组，是在行业迟迟未能复苏下，房地产企业做出的不得已选择。
更多的民企，则是选择对单一债券举行展期。好比，旭辉近期抛出了“20旭辉01”的回售条款调解方案，本质上是对该笔境内债券举行19个月的展期，并在展期第一年内付出合计5%的本金，并按期偿付合计7.8%的利钱，现在方案仍处于投票期。宝龙则先后对“19宝龙01”、“20宝龙04”、“21宝龙01”、“21宝龙03”提出了展期方案。
值得留意的，随着市场下行，行业复苏乏力，其展期方案的条款对债权人越来越倒霉。22年7月通过的“19宝龙02”展期方案首付付出了5%的本金，近期抛出的“21宝龙03”展期方案则在展期后的第9个月才兑付第一笔5%的本金。
当企业意识到市场低迷会连续比力长时间之后，展期时间应该选择2年-4年。1年的时间肯定不敷，简直必要2年以上的时间来办理题目。正由于1年内无法办理根本题目，以是不少原定展期1年的债券又举行了二次展期。
展期方案的焦点是全面性和可行性。只有与企业真实的活动性环境相适配，切实可行地资助企业渡过行业低谷、帮企业“活下去”的方案，才是好方案。究竟留得青山在，不怕没柴烧。
“青山仍旧在”的底子，是地产行业的国民经济属性。参考其他国家数据，会发现中国房地产市场不会恒久大幅萎缩。2015年-2017年，韩国新增住宅与存量住宅比值的均值为3.6%，日本为1.83%，美国约为2.2%。据此推断，中国每年住宅竣工量会维持在8亿平米左右。2021年是中国住宅竣工高峰，其数值为7.3亿平米。以是，将来中国房地产市场并不会大幅萎缩。
“活下去”是摆在房地产民营企业眼前的一道困难，如今必要时间，必要等候。等候政策、等候机遇、等候市场出清，等候信心规复。起首要活下去，活下去就能看到春天！
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