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原标题：弯道超车的越南，为什么房地产会全面瓦解？
图片泉源@视觉中国
文｜牲产队
越南房地产炸了。
10多万房产中介赋闲，1200多个烂尾楼盘，40%的房地产企业停业，房价暴跌37%，贩卖额暴跌75%......
这些数据远远超出中国人的想象。一个小小的越南，总面积雷同于中国云南省，总生齿相称于中国河南省。但是，被誉为中国房地产烂尾数目第一的河南郑州市，总题目楼盘也才106个，而越南胡志明市烂尾楼盘数目凌驾了300个，全越南境内烂尾楼盘1200多个，涉及金额340亿美元。
在《暴跌30%！房地产泡沫破碎后，为什么大量租客被逼自尽？》一文中，队长跟各人讲了韩国房地产爆雷后，租客大量自尽的人间惨剧。可为什么越南房地产也会爆雷呢？李嘉诚重金押注的越南房地产，怎么就没有复制中国房地产的增长古迹？中越两国房地产有着怎样的差别？
这统统还得从一桩地皮拍卖提及。2021年，越南顶尖房企新皇明团体以245000亿越南盾在胡志明市买下一块地皮。这块地皮只有1万平米，折合人民币68万/平米，创造了越南土拍的汗青最高价。
这是什么概念呢？2021年的香港地王新海滨3号成交价508亿港币，34万港币/平米，折合人民币31万/平米。
2019年的深圳地王，位于龙华红山的A817-0609宗地拍卖总价65.85亿，地皮均价20万/平米。
2019年的北京地王，丰台区造甲村综适用地拍卖总价79.4亿，地皮均价13.45万/平米。
对比就可以发现，越南胡志明市中央的地皮拍出了地球最高价，比天下上地皮最贵的香港还要高出一倍，碾压中国北上广深，日本东京、韩国首尔、美国纽约、英国伦敦都被越南胡志明市踩在脚下。
新皇明团体是疯了吗？它怎么敢用这么高的本钱去买一块地？这是预备用来造皇宫吗？可越南天子早就被颠覆了，谁买得起这么贵的房子啊？新皇明的钱从那里来的？
答案有两个：一是境内债券；二是美元债券。
在中国，房企发债黑白常严酷的。没有得到当局审批，房企是不能随意发债的。但越南差别，越南以为本身经济起步比中国晚了10年，它渴望追回在两山轮战中失去的十年。怎么办呢？越南就想了一个办法，底子差不要紧，那就借外资来发展。
越南就把步子迈得比中国更大，改革比中国更激进。越南实行宽松的金融政策，房企可以自由发行债券，越南的房地产也接待外资涌入。在越南看来，这外资一进来，越南房地产不就欣欣向荣吗？水泥、修建、家电、工程等配套财产，不就腾飞了吗？中国用了40年才走完西方发达国家200年的都会化历程，越南不消40年，30年就搞定！
金融口子一开，外资就疯狂涌入了。越南重要有两大外资进入，一个是美国资源，另一个就是中国资源。为了抵抗疫情，特朗普和拜登两任美国总统都搞了美元大放水，疯狂印钞，大量的美元进入土耳其、俄罗斯、韩国、越南四个新兴经济体。土耳其、韩国房地产已经被打崩了，俄罗斯房地产则由于金融封锁，美元退却，反而被挤出了泡沫。越南，就成了美元的另一个蓄水池。
当美元如潮流般涌入时，越南房价开始狂飙猛进，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年间也翻了5倍。这种局面中国人太认识了！这不就是10年前的中国吗？
而在中国这边，严肃打击炒房，炒房客的生存空间越来越小。这时，中国炒房团一眼看向越南，发家致富之路就在隔壁啊！
于是，中国资源狂热地涌入越南房地产。在李嘉诚投资胡志明市的时间，中国资源对越南房地产的押注打到一个新高潮。中美两国资源都押注越南房地产，越南人也不傻啊。越南中产阶层看着房价飙涨，也纷纷参加炒房队伍中。
像新皇明团体这类越南顶尖房企发行的债券，根本不愁销路，只要发行，立刻就一抢而空。这就形成了一个金融泡沫恶性循环：
中国资源、美国资源提前入场，锁定焦点地皮、房源，哄抬代价。越南房企发行地产债券，越南中产阶层抢先恐后的上车，买房地产债券，恐怕本身吃不到房地产红利。究竟，全部越南中产都以为，胡志明市就是下一个中国上海！这时间不上车，以后就没时机了。
新皇明团体等房企拿到钱后，就以超高溢价去买地，买了地，再以更高的代价抵押给银行贷款，贷了款再买地，再发债券，再抵押，不停循环。
这就出题目了。中国的房地产是跟地皮财务绑定的，大部门钱都流入到公共办法建立了，如修路、搭桥、建医院、建学校等，走的是经济内循环。可越南房地产不对劲，钱在打空转，没有进入到实地经济，它是跟外资捆绑的。是连续涌入的外资举高了越南房地产的代价，而越南当地中产的钱包都成了外资的接盘侠。
当美元加息，中美资源退却的时间，越南房地产霎时间就崩盘了。胡志明市的均匀工资才3000/月，但均匀房价到达了2.2万/平米。越南贫民是买不起房子的，而有气力买得起房子的越南中产又被外资割了韭菜，端赖越南资源根本就接不住房地产的盘，只能原地爆炸，经济崩盘。
中越房地产最大的差别在于，一个用地皮财务锁死房地产红利，让资源出不去，再通过转移付出，推动城镇化建立。而越南房地产是想搭外资的便车，效果外资玩完越南的姑娘，转身就跑，既骗了越南的身子，还骗了越南的钱，留下1200多个烂尾楼盘，让越南人还没富起来，就先背上了340亿美元的烂尾楼！
越南想借外资在城镇化上弯道超车，直接翻到阴沟里去了。
抄中国的作业，没抄全！
公道使用外资，是把外资捆绑在中国，建房子、建工厂、买装备、培养财产链等。就像恒大爆雷时，外资跑不掉，要还钱，一分都没有，房子有许多，外资想要的话，恒大可以转让给美元资源接盘。
富士康要搬走，也没题目，上游零部件供应商根本都在中国境内。即便富士康搬到越南去，照旧得从大陆入口零部件。
越南给了外资太大的自由，成为外资放纵的来由，导致房地产全面脱实向虚，成了一场资源的盛宴。
毫无疑问，想要乞贷弯道超车的越南，把车开沟里去了。 |
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