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只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且住民预期房价下跌，提前还贷的动机，就不停会存在。
近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。有朋侪告诉我，近来他发年末奖了，筹划提前还房贷，但没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉，有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，天天点进去都表现预约已满。到柜台管理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等候2-3个月。别的，提前还贷广泛要缴违约金。
究竟上，提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初，为啥“提前还贷”又掀起高潮？一方面，2022年到如今，只管房贷利率降落了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率照旧很高。已经发放的房贷，利率大部门要在5%左右。特殊是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，当时的房贷利率广泛在5%以上。题目是，如今存款和保本理财的利率，广泛低于3%。
好比，5年期定期存款利率广泛在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的钱币基金，其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里，已往银行理财不停是没有风险的，但如今也大幅度颠簸，乃至出现负收益。相对收益更高的资管产物，亏损本金的征象也在2022年不停出现。没有比力就没有伤害，云云一看，房贷利率就很高了。
记得在2014-2017年，当时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很茂盛，金融情况也很宽松，金融机构大量发行各类融资产物，老百姓随任意便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的。以是，即便当时房贷利率在5%以上，也是相对自制的。因此，那会儿各人买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管。
如今，环境不一样了，房贷利率变高了，理财收益走低了，天然就会发生从“只管多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期，理财收益一度大幅度下滑，乃至出现破净的情况，更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处理？老百姓是智慧的，简朴的加减法算得很清楚了，提前还贷是最好的选择，即是变相理财。而且，另有一个非常紧张的触发因素，就是近期房贷利率动态调解。
根据央行政策，70个大中都会中，有38个都会的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个都会均为生齿规模、经济根本面靠前的都会。天下另有200多个地级市，这些都会大部门的房价在下跌。由此，将来天下绝大多数都会的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的毛病更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。
对银行来说，比年来对实体贷款利率显着走低，2022年降落了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年住民存款同比多增近8万亿，包罗理财赎回的资金、防备性储备、买房延后的资金，大部门成为定期存款。资金本钱在增长，增量房贷申请在降落，存量房贷被提前还贷，银行收益天然受打击。
2021年上半年，老百姓“列队等候放贷款”，如今却是“列队等候还贷款”。一年多的时间，发生云云大的反差，大配景就是对楼市的预期发生逆转。已往，百姓广泛以为房价会上涨，资产收益宏大于房贷利率调高的本钱，各人对房贷利率不敏感。如今，对房价的预期逆转了，房子的本钱也全面显现，包罗房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一。
只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且住民预期房价下跌，提前还贷的动机，就不停会存在。房价下跌都会的房贷利率不再设下限，一方面是为了紧缩房贷利率和银行理产业品利率之间的倒挂幅度，另一方面是以低落房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目标也是鼓励各人购房，缓解房价下跌的预期。短期内要稳楼市，就得这么做。
（作者系广东省住房政策研究中央首席研究员） |
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