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2022年楼市仍处于深度调解期，最大的变革就是，商品房贩卖规模和开辟投资规模大降。
1月17日，国家统计局公布了2022年整年房地产开辟投资与贩卖数据。2022年，商品房贩卖面积13.6亿平方米，同比降落24.3%，商品房贩卖额13.3万亿，同比降落26.7%；整年开辟投资降落了10%。
在扩大内需、稳地产总体方针下，中心金融纾困救企的同时，地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，2023年，贩卖和投资规模将实现前低后高的走势。
但思量到房企资金压力尚未得到实质性改善，再加上购房需求透支，接下来“保交付”将是多数企业的重要工作，多数都会重要围绕“稳需求”发力，这对行业规模的复苏支持有限，预计2023年贩卖和投资规模还将继承缩量。
行业步入无增长期间，预计将来三至五年，天下商品房贩卖规模将保持在13亿平方米左右，将来十年，整个住房增量需求将回落到100亿平方米左右。
2022年房地产市场供需两头面对打击和压力。
国家统计局最新数据表现，2022年，商品房贩卖面积135837万平方米，比上年降落24.3%，此中住宅贩卖面积降落26.8%。商品房贩卖额133308亿元，降落26.7%，此中住宅贩卖额降落28.3%。两者同比降幅相比1-11月分别扩大1个百分点和0.1个百分点，累计同比降幅走势趋平趋缓。
从积年商品房贩卖规模来看，行业规模自2016年以来连续放缓，特殊是2021年下半年至今市场降温显着，2022年团体规模已回到了2015年，预计将来三至五年，天下商品房贩卖规模将保持在13亿平方米左右，行业步入无增长期间。
2022年下半年年以来，商品房贩卖企稳，市场已完成规模筑底、团体止跌在即，但全面回暖仍存在较浩劫度，市场感情仍旧萎靡。
萎靡的市场感情将通报到2023年，团体天下商品房市场仍有贩卖规模缩量大概，尤其是上半年仍将月成交规模仍将维持降落趋势，但好的一面是，改善需求将支持团体规模在下半年小幅回升。
基于此，预计2023年整年贩卖规模将低于2022年，商品房贩卖面积降至13亿平方米以下，贩卖面积和贩卖金额降幅约在10%以内。
据国家统计局最新数据，2022年，天下房地产开辟投资132895亿元，比上年降落10.0%，较1-11月降幅扩大0.2个百分点。
此中，12月天下完成房地产开辟投资额9032亿元，环比降落8.9%，同比降落12.2%，同比力11月降幅收窄7.7个百分点。
2022年下半年以来，天下房地产开辟投资额一起收窄至汗青低点，此中，11月和12月天下开辟投资额已降至不敷1万亿元，为近五年新低。
2023年投资仍将连续2022年的趋势。
详细来看，房屋新开工和地皮购置两方面疲软下投资规模继承保持低位，竣工连续发力支持增速降幅小幅收窄。略有差别的是，随着天下经济和楼市复苏，房企资金面改善后以土拓投资为代表将有复苏预期，届时或将拉动团体投资规模上扬。
基于此，预计2023年整年开辟投资额仍将低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。
据国家统计局数据：2022年，房地产开辟企业房屋施工面积904999万平方米，比上年降落7.2%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点。房屋新开工面积120587万平方米，降落39.4%。房屋竣工面积86222万平方米，降落15.0%。两者同比降幅分别扩大0.5个百分点、收窄4个百分点。
纵观2022年下半年，团体出现“新开工一连疲弱”、“竣工保交付接连发力”的趋势，预计2023年房企房屋施工和新开工面积仍将维持低程度，同时竣工规模则将继承发力。
这重要基于两方面判定。一方面，房企2023年的重要资金仍将落脚于竣工保交付上，投入到项目新开工的投资有限；另一方面，2021年和2022年天下土拍规模接连走低，2023年可开辟地皮规模也依趋势缩减，也将拖累新开工指标。
房屋新开工方面，预计2022年成交地皮将有3.4亿平方米于2023年新开工，再加上2023年新成交地皮中20%于当年新开工，预计规模为2亿平方米。二者合计加之库存地皮新开工，预计2023年整年房屋新开工面积或同比降落20%。
房屋竣工方面，受限于修建行业自身施工强度，预计2023年整年完成房屋竣工面积在10亿平方米以内，同比上涨10%至15%。
据国家统计局数据：2022年，天下房地产开辟企业地皮购置面积10052万平方米，同比降落53.4%；地皮成交价款9166亿元，同比降落48.4%。二者降幅较1-11月分别收窄0.4个百分点和扩大0.7个百分点。
近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企规复正常的谋划、投资有肯定的促进作用，但短期内涵政策结果在企业投资端还未能表现。
房企主要使命是加强融资、促进贩卖，地皮投资信心依靠于市场信心的动员。
在楼市贩卖仍未显着复苏的配景下，重点都会会合土拍冷热分化的趋势还将连续，活动性告急下，焦点一二线都会的优质开辟地皮将继承成为房企拿地重心。
国央企及平台公司仍将成为二三线都会土拍市场支柱气力。同时地皮端将会出现两个变革：一是优质地块将更加被热捧。二是随着“第四支箭”等进一步金融政策的实行，一部门优质民企将重新回到土拍市场，到场到优质开辟地皮的竞拍中。
2023年地皮购置面积仍将处于汗青低位，预计整年同比降落2%至5%。团体房地产行业虽融资情况有宽松预期，但贩卖端资金回暖仍需较长时间。资金面没有根本改善下房企拿地态度不会发生根天性变化。
国民经济顶住压力再上新台阶，经济总体上保持了规复态势。
房地产市场团体面对需求不敷、投资动能削弱的压力，2023年依然不容乐观，思量到购房市场是中国最大的消耗市场，新一轮政策支持力度还将以促进市场回稳为主，但政策端支持力度传导至行业贩卖与投资层面仍必要一段时间。
现在，楼市仍旧面对较大压力，预计2023年天下商品房市场仍有贩卖规模缩量大概，尤其是上半年仍将月成交规模仍将维持降落趋势。
（丁祖昱为易居团体CEO） |
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