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每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺
2022年无疑是近8年往复库存最困难的一年。
易居研究院最新发布的《2022年中国百城库存陈诉》表现，停止2022年底，天下100个都会新建商品住宅库存总量为5.3亿平方米，相比2021年底增长1.3%；百城住宅库存总体出现月度拉升的态势，而且一连49个月保持同比正增长。
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“这和2022年住宅贩卖连续疲软有关，数据背后也表现出各房企在去库存方面陷入较大的逆境。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进1月28日通过微信向《逐日经济消息》记者表现。
同时，记者留意到，芜湖、西宁、晋江、洛阳、北海是2022年新居存销比最大的几个都会，此中芜湖、西宁存销比分别为83.4、81.5。
二线都会库存稀有下跌
2022年，天下100个都会新建商品住宅供应量为33077万平方米，成交量为32402万平方米，出现出“供大于求”的态势。
停止2022年底，天下百城新建商品住宅库存总量为53058万平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%；天下百城住宅库存出现了一连49个月的同比正增长态势。
值得留意的是，从月度数据看，即便是到了客岁11月和12月，供大于求的态势也没有减缓迹象，乃至有加重迹象。
“一样平常到年底贩卖总是会好一点，但2022年底贩卖环境乃至比想象中更为恶化，市场的脆弱连续到了春节，以是说楼市复苏实在是有阻力的。但是我们也要看到，最大的压力肯定是已往了，政策和大情况越来越好，2023年的房地产市场肯定能扭转趋势。”严跃进表现。
分都会能级来看，天下百城中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、26572万平方米和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。从都会布局看，一线都会的库存拉升态势较为显着，这和一线都会受疫情打击较大等因素有关。
易居研究院指出，二线都会出现稀有的库存下跌征象，一方面或阐明受部门房企项目歇工等影响，二线都会新盘供应受到打击；另一方面也阐明，客岁四序度连续出台的楼市政策刺激了部门购房需求，消化了部门库存。对于三四线都会而言，返乡置业需求削弱在客观上也对去库存造成压力。
近七成都会库存同比拉升
停止2022年底，天下百城中有68个都会库存出现了同比正增长，占近七成。这也要求此类都会在2023年要继承做好住房消耗刺激工作，积极有用化解库存压力。
从详细都会来看，珠海、杭州和三亚三个都会库存同比拉升较为显着，同比增速分别为72%、56%和46%；而肇庆、苏州和长春的库存下滑速率较快，增速分别为-20%、-19%和-18%。
停止2022年底，天下百城中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上来看，一线都会去化周期相对好，二线都会居中，而三四线都会最长。
从排序可以发现，包罗上海、济南和合肥的去化速率相对较好，存销比分别为5.3、6.3和7.0个月。以上海为例，在受到疫情较大打击下，上海楼市依然保持积极复苏、连续活泼态势，充实阐明上海楼市的根本面向好，也表现出上海市场购房需求富足的特点。
总体上看，在天下100个都会中，有39个都会去库存周期凌驾24个月即两年。“此类都会更是必要用足用好购房政策、加速去库存，尤其要把‘鼎力大举促进住房消耗’作为2023年房地产工作的重中之重。”
观察2010年以来的汗青数据，天下百城楼市共履历了三个去库存的最艰巨时期，即出现过三个去化周期的最高点：2012年2月存销比为22.8个月，2014年7月存销比为20.9个月，2022年6月存销比为20.2个月。从该阶段的分别可以看出，2022年现实上是近来8年去库存压力最大的阶段。
记者留意到，芜湖、西宁、晋江、洛阳、北海是2022年新居存销比最大的几个都会（此中芜湖、西宁存销比分别为83.4、81.5），其自己就是生意业务不太活泼的三四线都会，既没有特别的财产上风，也缺乏生齿流入等潜伏红利。那么，如许的都会怎样加快去库存？
“上述都会的存销比这么高，可以判定生意业务量肯定出现了断崖式下跌。”严跃进以为，“市场真正回暖照旧要靠财产，好比北海已往靠旅游，这两年到北海买房的人已经很少了。”
严跃进表现，对于房企而言，起首要明白这种市场的数据背后，政策大概会发生改变，好比适度放松；另一方面，新居存销比力低的那些都会，在疫情干扰下能保持去化，根本面就不错的，这此中固然有一些是有方向性的变化。比方重庆的去库存周期是很高的，但反过来讲，重庆的许多地皮代价被低估，然后都会根本面不错，那后续房企仍旧可以继承看好重庆。
一二线楼市有望率先复苏
自客岁11月以来，房地产供需两头政策的支持力度不停加大。
本年1月，天下住房和城乡建立工作集会为本年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。与此同时，金融支持房地产的四大政策方向也更加明了，需求端差异化信贷支持、美满保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、美满住房租赁金融支持政策。1月初，央行、银保监会创建首套住房贷款利率政策动态调解机制，根据监测，现在唐山、太原、丽水首套房贷利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶关取消利率下限。
从疫情放开后的首个春节假期房地产市场环境来看，部门一二线都会新居项目到访量与客岁春节相比有所修复，但由于春节期间大量返乡人群外流，市场活泼度相比节前显着下滑。
据中指研究院统计，2023年春节假期期间（1月21日~27日），天下代表都会新居成交规模保持低位，较客岁春节假期降落约21%，规复至疫情前春节（2019年）的75%，仅部门都会在客岁同期低基数下同比出现增长。
“本年春节，由于市场仍处于下行调解阶段，各地楼盘以顺销为主，并未举行大规模加推，且扣头力度根本连续前期优惠，楼市热度较春节前有显着降温，地区分化还是各地楼市主流特性。从中指各地分析师调研的数据来看，多个重点都会项目均匀到访量相比于客岁春节有所提拔，如北京、杭州、成都、西安等都会，但购房者多保持观望，现实成交广泛相对较少。”
中指研究院指数奇迹部市场研究总监陈娴静1月29日通过微信向记者表现，颠末较长时间的调解，2023年或将是房地产重启的一年，信赖在政策的支持下行业将重回正常运行轨道，部门一二线都会新居项目到访量与客岁春节相比有所修复。但由于春节期间大量返乡人群外流，市场活泼度相比节前显着下滑。
“短期来看，供需两头政策将继承加速落实，一二线都会住房需求茂盛，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数都会出现，但对于大部门都会而言，经济情况以及房价预期仍较弱，市场修复必要更长时间。”
逐日经济消息 |
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