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1月28日，上海易居房地产研究院发布了《2022年中国百城库存陈诉》（简称“陈诉”）。陈诉表现，2022年，房地产贩卖行情连续疲软，住房去库存面对亘古未有的压力。在天下100个都会中，新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，更有39个都会去库存周期凌驾两年。
停止现在，仅少数焦点一二线都会短期新建商品住宅库存去化时间不敷10个月，三四线都会新建商品住宅库存去化压力较大。那么，哪些都会库存压顶？哪些都会去化预期好？
约7成都会库存同比上涨
受2022年住宅贩卖连续疲软的影响，住宅库存出现月度拉升的态势，房企去库存面对较大的逆境。陈诉表现，停止2022年底，100个都会新建商品住宅库存总量为5.3亿平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%。此中，一线都会、二线都会、三四线都会的新建商品住宅库存总量分别为3360万平方米、26572万平方米和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进以为，一线都会的库存拉升态势较为显着，这和一线都会受疫情影响、年底加速推盘等因素有关。而二线都会出现稀有的库存下跌征象，一方面大概受烂尾楼变乱影响，新盘供应受打击；另一方面，2022年四序度连续出台的购房政策，刺激了部门购房需求，消化了部门库存。对于三四线都会而言，返乡置业需求在削弱，客观上也对去库存造成压力。
通过陈诉横向对比可以看出，2022年天下百城库存攀升的都会数目较多，约占7成。停止2022年底，100个都会中，有68个都会库存出现了同比正增长征象。从详细都会来看，珠海、杭州和三亚三个都会库存同比拉升较为显着，其同比增速分别为72%、56%和46%。而肇庆、苏州和长春的库存下滑速率较快，同比增速分别为-20%、-19%和-18%。
“2022年是汗青上房屋贩卖和去库存最困难的一年。”严跃进表现，在这一年，房屋贩卖数据出现断崖式下跌，且购房预期灰心。即便出台了一系列购房政策，但生意业务市场提振弱于预期，也进一步限定了去库存工作的开展。团体来看，库存去化的压力和经济形势更趋复杂化等有关，也和购房者收入预期及购买力削弱等有关。同时，房地产开辟范畴出现的“烂尾楼”变乱，也在很大水平上影响了购房者入市信心和意愿，使购房需求跌入冰点。
三四线都会库存去化压力较大
库存的增长还带来贩卖周期的拉长。据陈诉表现，2022年底，天下100个都会新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存必要18.9个月时间，即凌驾1.5年。由此可见，2022年属于去库存压力较大的年份。
详细来看，2022年底，在100个都会中，一线都会、二线都会、三四线都会的新建商品住宅存销比分别为12.4个月、18.0个月和21.9个月，去化周期都凌驾一年。此中，一线都会到了客岁下半年去化压力有所缓解；二线都会则改善不佳，二线都会烂尾楼变乱对贩卖端打击较大，影响了去库存的速率；而三四线都会去化压力最大。
中指研究院方面以为，2022年在供需两头均弱下，重点都会可售面积处在相对高位，仅少数焦点一二线都会短期库存去化时间不敷10个月，三四线都会库存去化压力较大。详细来看，杭州、上海、合肥等都会短期库存不敷，天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。
别的，陈诉表现，上海成为2022年楼市去库存最好都会，从排序可以看出，包罗上海、济南和合肥的去化速率相对较好，存销比分别为5.3个月、6.3个月和7.0个月。值得关注的是，天下100个都会中，有39个都会去库存周期凌驾24个月，即两年。好比，重庆、北海、洛阳分别为39.3个月、47.9个月、50.6个月 。
究竟上，自2010年以来，天下百城楼市共履历了三个去库存的最艰巨时期，即出现过三个去化周期的最高点。此中，2012年2月，存销比为22.8个月；2014年7月，存销比为20.9个月；2022年6月，存销比为20.2个月。相比之下，2022年去化周期陡然攀升的态势很显着，且到了年底依然出现反弹。也是近来8年去库存压力最大的阶段。
一二线都会有望率先迎来复苏
对于百城新建商品住宅出现出显着的“供大于求”的态势。其重要缘故原由不在于供给端，而在于需求端，即需求端过于疲软且连续无法改善。因此，库存压力大的都会在2023年要继承做好住房消耗刺激工作，积极有用化解库存压力。
严跃进表现，自2021年9月央行房地产金融工作座谈会以来，天下房地产政策连续向好，政策宽松期已达16个月。当前房地产市场复苏的条件和底子更加坚固。尤其是2022年四序度各类新政策频出，包罗“金融支持房地产16条”“三支箭”政策等，都为房地产市场的康健发展创造了精良的条件，有助于进一步促进去库存工作的开展。
贝壳研究院方面以为，春节期间的楼市体现再次反映了中国的市场体量巨大，也意味着都会之间、人群之间存在较大的差别。刚需群体的预期弱，但改善性需求预期相对较强。预计本年一季度市场会保持复苏的势头，珠三角及京津冀重点都会体现好于其他都会群。在生齿和就业进一步向大都会集聚的趋势下，焦点都会的房产依然具有不可替换的代价，人们对于房地产过分恐慌的预期将会变化。
别的，中指研究院指数奇迹部市场研究总监陈娴静表现，短期来看，供需两头政策将继承加速落实，一二线都会住房需求茂盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数都会出现，但对于大部门都会而言，经济情况以及房价预期仍较弱，市场修复必要更长时间。
新京报记者 袁奇丽 图/易居提供
编辑 武新 校对 刘军 |
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