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2022年，加快坠落的地产行业得到多重政策兜底缓冲。但行业格局仍在处在震荡举行时，民营房企们信心修复道阻且长。沿着已往一年潮流涌动的方向远望，地产行业又将走何方？
“眼见他起高楼，眼见他宴来宾，眼见他楼塌了。”十年时间，地产行业走出一条陡峭的抛物线。
1月17日，国家统计局公布了一组数据：2022年天下商品房贩卖面积13.58亿平方米，同比降落24.3%，创近7年来的新低；商品房贩卖额13.33万亿元，同比降落26.7%，创近6年来的新低。
用易居CEO丁祖昱在年末演讲中的话来讲，“这和2013年、2014年和2015年的规模差不多，也可以说回到了10年前。”
业内常用的克而瑞统计数据表现，2022年，TOP 100房企贩卖总额下跌凌驾四成。“千亿房企”仅剩下20家，较客岁同期腰斩约20多家。仅剩的20家房企中，昔日占据半壁山河的民营企业仅剩6家。
地产行业的2022，魔幻与实际交错上演，求生、求生、照旧求生，当行业上卑鄙同谋共建的“规模神话”落幕，全部人都心知肚明——地产的“千亿期间”已经一去不复返了。与此同时，风险和机会也并行而来。竞争格局重构的过程中，一批带有国、央企配景的地产公司担当住了行业打击，成为支持行业的中流砥柱。
告别、重塑、守望，地产的潮流终将流到何方？
告别
没有烫金海报，没有庆功年会、没有规模排行……2023年伊始，地产人的朋侪圈沉寂非常。
1月19日晚上八点，刘裕关掉工作电脑，正式竣事了节前末了一天的工作。与往年春节差别，本年刘裕的心情有些复杂：只管他地点的房企在已往一年中谋划妥当，但降薪的镰刀照旧落在了本身身上。
据多家业内媒体报道，2023年1月开始，已有多家房地产企业对员工举行降薪，此中不乏外界眼中具有央企配景的优质公司。根据各企业的谋划环境差别，各家降薪的幅度以及覆盖范围不一。
刘裕地点的企业重要对中高层举行业绩稽核，业绩目的完成率在90%的高管将被降薪10%；完成率80%的高管将被降薪20%；若完成率更低，高管则必要打包走人。“不但云云，我本年的年末奖已经停发，像绩效什么的，也都打了对折。”
“不担当也没办法，像我向导说的，‘有工作就不错了’。”
比起降薪，另有一部门地产人关心的是来岁还能不能“有工作”。一位在上海融创工作的计划职员直言，2022年公司在上海储备的地块根本都斲丧殆尽，看着公司现在的环境，本年拿新地也有些困难。“有没有工作照旧另一说，就不奢求年末奖什么了。”
刘裕等人的遭遇并非个例，就连以往被视为“金饭碗”的国企、央企地产公司都开始大规模降薪，淘汰福利付出。据多家业内媒体报道，本年1月以来，降薪已经成为地产商降本增效的重要抓手之一。
地产行业广泛降薪的另一面，行业侧数据出现出一幅与过往十年截然差别的情形：2022年，天下房地产开辟投资13.29万亿元，同比降落10.0%，自有统计以来初次负增长。房企地皮购置面积降落过半，房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积均有降落，此中新开工面积同比降落约四成。
巨大的跌幅数字与实际中的昏暗环境相互对照，已往一年中，千亿房企数目直接腰斩，几十家民营地产巨头从高处坠落。据不完全统计，已有凌驾十家房企从虹桥地产总部集群撤离，后者因融资渠道上风曾一度被中小房企们视为规模跃升的跳板。
行业巨震，连头部企业都无法幸免。
以曾经的行业头部公司“碧万恒”三家为例，此中碧桂园、万科两家的2022年合约贩卖额分别为4643亿元及4202亿元，至于恒大2022年合约贩卖额仅为455.3亿元。而就在两年前，碧桂园、恒大、万科三家贩卖额均凌驾7000亿元。
寒潮沿着财产链向周边伸张。2023年的第一个“大消息”由红星美凯龙贡献，这家享誉大江南北的家居商城运营商，将本身谋划多年的结果拱手让给了厦门建发。后者是厦门的着名国企，近两年间在上海拿地风头正盛。
千亿期间正在远去，连带着贸易格局开始洗牌、重构。
重塑
一大批房企用自身履历反复将“大而不倒”定律证伪。亿翰智库在研报中指出，“增速放缓已是不争的究竟，规模为王的期间已近闭幕，将来的竞争核心也一定迎来新的转向。”
2021年年报发布会，万科董事会主席郁亮为业绩下滑，向股东当众致歉。“当追逐规模仍旧盛行、地皮争取愈演愈烈的时间，部门都会的投资追高冒进，对市场判定过于乐观，一些项目标投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”
郁亮没说出口的是，已往几年间，地产商们在追逐规模的同时，也在被规模“绑架”。
2018年，旭辉林中曾提出一个“三种规模论”。他以为地产公司的主流规模是1000亿以上的生存模式；其次是3000亿以上的竞争模式；第三种是5000亿以上的发展模式。
在很长一段时间内，“千亿才可谈生存”都是中小房企急迫必要办理的题目。2018年前后，“三年千亿”的标语声在天下各地的地产公司内此起彼伏。谈及房企们对规模的追逐，林中直言，由于这个行业没有技能登壁垒，但存在资金、人、地皮三大资源的比力。
人往高处走，资金流也遵照马太效应，向头部会合。
重庆市曾在2018年7月20日颁布过明文规定，对规模靠前的房企举行差别化羁系。
该文件重点提及，在市城建开辟办最新公布的重庆市开辟企业名誉综合排名中，排名在前30名的开辟企业，享受首付款利用免羁系政策；名誉排名在第31到130名的开辟企业，低落10个百分点的首付款羁系比例；排名在第131--300名的开辟企业，低落7个百分点的首付款羁系比例。
别的，文件还规定由中国房地财产协会最新评比公布的中国房地产500强前100名企业，享受房地产名誉综合排名前30名企业的优惠政策。
比起首付款羁系比例，对于地产公司来说，金融机构们的融资态度更为紧张。据多位业内人士透露，无论是地方当局照旧银行机构或是信托、基金等资方，都有一个以规模为排名依据的白名单。“只有排名前三十的企业，才有大概会放款。”
房地产商、金融机构、地方政策，多方共舞将“贩卖规模”渲染成地产商的财产秘钥，催生了一大讲明水、“买排行”的乱象。2018年以来，规模跃进的地产商大多拥有着较低的权益占比，现实谋划本领与纸面贩卖规模存在着较大的落差。这也不难明白，为何当行业下行，一大批企业规模如气球灰心般陡然降落。
时移世易，但一个逻辑崩塌，每每陪同着一个新逻辑的创建。以2021年为分界限，地产行业的发展逻辑从规模加快过渡到“安全”。整个2022年间，不乏有房企发行新债，但其有一个先决条件——未违约。
不外，眼下这一局面正在被冲破。
守望
本年1月12日，旭辉拿到中债增提供的保函。该文件表现，旭辉将在银行间市场发行金额不凌驾15亿元的中期单子，限期为3年，由中债增提供全额包管。同期中骏、雅居乐、新盼望地产等地产企业的中期单子的状态也已更新为“完成注册”。
与以往差别，新一轮融资开闸的名单中出现了几家此前出现债务展期的房企，如宝龙、合景泰富等，上述房企均出如今中票发行的行列之中。
这一动作同时也意味着此前房地产融资政策纾困的“三支箭”正在连续深化。
2022年11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场安稳康健发展工作的关照》（即“金融16条”），关照推出16项内容，对房地产相干范畴举行金融支持。
与此同时，房地产信贷、股权、债券融资的“三支箭”分别开释，为行业活动性的改善提供了须要条件。上海易居房地产研究院指出，以11月为分水岭，羁系对于房企融资态度发生根本变化，纾困方向今后前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资情况得到优化。
援引东吴证券研报中的一组数据，从落地希望来看，第一支箭”银行授信规模大，合计近5万亿，落地进度与房企投资及预售相干；“第二支箭”正渐渐落地，中债增包管的中期单子合计超百亿元；“第三只箭”预计开放窗口期较短，现在上市房企积极相应，已公告再融资预案对应的金额合计超300亿。
不外饶是云云，在地产行业巨大的融资需求眼前，上述希望仍显得有些“杯水车薪”。
投资机构西政资源在客岁12月28日的一篇文章中直言： 房地产融资的“三支箭”落地后，真实的数据环境并不抱负，银行现实对房企投放的金额杯水车薪，风控标准没有松动，除少数的国央企和优质民营房企可以通过中债增长公司或地方城投的包管完成发债外，其他无包管安排的债券根本发不出来（没有投资人认购）。别的，除港股几家房企让人倍感扫兴的配股外，A股至今没有房企完成股权融资。
市场信心仍在迟钝修复中，间接导致行业格局变革加快：央国企背靠名誉上风具备更好的融资本领，相对融资上风将连续扩大，而民企信心复苏滞后于行业团体，资产负债表修复将必要更多的时间。
“更紧张的是，房企是否受益关键要看贩卖端可否好转，究竟市场回暖照旧要靠房企自主造血本领的提拔。”
责任编辑 | 陈斌 |
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