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作者：子非鱼
01 | 长沙连出四招
2022年，发布救市步伐最多的都会，非南京莫属。2023年，只管只已往了1个多月，但长沙俨然已经夺魁，在一个多月的时间里，发布了四条新规。
近来的一条，是2月1日湖南省下达的。
2月1日，湖南省对全省14个都会的首付比例举行了调解：13个非限购都会首付比例降至20%，二套房首付降至30%。唯一限购的长沙，首套房首付为30%，二套房降至40%。
之前长沙二套房首付比例是45%。这对于改善型需求人群，压力有肯定的缓解。
除此之外，在1月12日，长沙住建局、卫健委、公安局团结发布文件，提出：二孩及以上家庭增长一套购房指标。
这是客岁无锡首创的方法，目标在于同时引发大众的生养意愿，同时资助去库存。
1月19日，长沙发布《关于强省会人才购房细则》，此中明白提到：
45周岁（含）以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技能资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购地区内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技能资格乃至不限年事。对湖南省本地、州、市高条理人才，按步伐认定后，享受长沙户籍划一购房报酬。
这意味着，如今在长沙，大专以上学历落户即可购房，而在之前，有落户时间限定和缴纳社保时间限定。
如今这些限定齐备拆除了。
同时，《细则》还将购买二套房的时间收缩了。此前购买二套房，必要首套房拿证满四年，如今改成了首套房网签满4年即可，收缩了两年左右。
02 | 统统都是为了卖房
可以看到，一个多月时间里的四大招数，都是为了大众方便买房，买更多的房。说白了，就是为了去库存，托住房价。
曾多少时，长沙是楼市调控的榜样，深圳、东莞等都会都曾奔赴长沙求取调控真经，现现在，长沙楼市也变味了，为了卖房也在掉臂统统。
长沙在大众的印象中，只管是调控最乐成的都会，但这也是表象。长沙的房价固然不像其他都会那样，短时间内拉升，但也不停在上涨中，哪怕在客岁楼市一片肃杀的氛围中，长沙的新居代价也没有转头。
国家统计局数据表现，2022年12月，长沙新居环比上涨0.5%，同比上涨3.2%，是客岁为数不多的房价上涨的都会之一。
以是，别看长沙每年的涨幅不是很大，但比年上涨的累计值也够让人难熬的，犹如钝刀子割肉般难熬。长沙楼市，早就变味了。
不外，客岁长沙的商品房成交量、地皮出让、二手房代价体现，则是另一幅画面。
克而瑞披露的数据表现，2022年长沙新建商品房成交面积1132万方，同比下跌50%，是近10年来成交建面最低的一年。
卖地收入方面，客岁长沙卖地收入513.8亿元，相较2021年的702亿元下跌了26.8%。
二手房代价方面，全部区根本都在降落，根本是普降局面。根据机构公布的数据，长沙11月份二手房挂牌均价险些都在降落。
别的，根据自媒体“象盒找房”梳理的数据表现：统计到的200个热门小区中，有188个小区的房价都下跌，占总量的94%，此中77个小区的跌幅凌驾1%。
长沙新居与二手房代价截然相反的体现在于，已往长沙为了控制房价，以是低落了长沙楼市的品格，也就是淘汰了那些高端改善房的数目，导致长沙楼市一看已往，根本上都是刚需房。
说白了就是人为制造了一种优质新居稀缺的局面，导致长沙新居供应告急，房价上涨的局面。
究竟上，长沙假如算上二手房，房子也是一大把。长沙新居客岁年末的库存量是1045万平方米，去化周期17.7个月。二手房方面，仅在贝壳平台的二手房数目已到达约6.5万套（1月15日数据）。
别的另有大量的公寓。长沙的公寓有点特殊，一样平常来说，公寓由于相较于住宅存在诸多短板，好比地皮年限短、水电燃气费更贵，且不带学位，代价要比住宅低不少。但长沙的公寓，不知哪来的底气，代价之前没有跳水之前，根本和住宅代价不相上下。
云云不可一世的公寓，库存量又超大。湖南中原数据披露，停止2022年4月尾，长沙的公寓库存量连续突破汗青最高程度，凌驾476万平方米，去化周期增长至46.8个月，约4年。
终极自食苦果，引发了代价跳水。
团体来说，长沙的楼市压力只管没有其他都会那么大，但好受不到哪儿去，同样遭遇了成交量、房价和地皮出让金的“三杀”。
去库存，同样是摆在长沙眼前的大事。
03 | 长沙楼市后续走势
长沙相比于其他都会的上风在于，泡沫相对较小。
相对较小，但也不是没有泡沫。长沙的房价收入比固然最低，但也凌驾了9。这已经凌驾了国际尺度线。
换句话说，中国的中央都会，房价收入比都在国际尺度线以上，都存在泡沫。
房价收入比为9是什么意思？也即在长沙拿着平凡薪酬的人，想要在长沙买一套房子，必要不吃不喝9年。
假如算上吃喝，时间得翻倍。
既然存在泡沫，在当下大众收入和宏观经济复苏仍必要时间的配景下，长沙的房价仍难发力。
从已往三个月的成交量来看，当下天下90%的都会都不配谈“房价上涨”，相反，大多数都会的调解周期还未竣事。
以长沙来说，二手房调解的空间仍旧有，固然由于长沙的泡沫相对偏小，调解的空间也相对有限。
总而言之，刚需在长沙购房，不消太过发急，可以逐步挑选。而且，购房只能选住宅，长沙的公寓，天量的库存和超长的去化周期，碰都不要碰。 |
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