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原标题：上百亿险资涌入不动产，投资方式寂静生变
不动产反复吹响的政策暖风之下，上百亿元险资应声涌入。
中国保险行业协会披露信息表现，本年年初至今，已有7个险资大额不动产投资项目发布。第一财经记者统计，这7个项目分别由安全人寿、友邦人寿、泰康人寿三家保险公司投资，涉及险资累计凌驾600亿元。
在房地产行业政策红利频出之后，业内人士广泛以为本年险资对于不动产投资相比前两年将变得更为“大手笔”，不动产项目与险资特性的高度匹配不停以来都是稳定的。而从投资方式来看，和前两年频发的二级市场高调举牌差别，现在直接投资不动产项目、通过保险资管筹划投资及REITs成为更为重要的方式。
险资“大手笔”加码不动产
本年伊始，中国保险行业协会官网的大额不动产投资披露板块就显得有些热闹。友邦人寿、安全人寿、泰康人寿纷纷公布了本身的不动产项目投资希望。
安全人寿成为此中的最大主角。整个1月，安全人寿发布了5份不动产投资公告，涉及上海、北京、杭州等多个差别都会的15个地块，累计投资额约558亿元。此中，北京丽泽商务区的多个地块为连续投资项目，本年新增投资为0.48亿元，累计投资额约184.7亿元；同时，安全人寿客岁披露的来福士贸易办公不动产投资项目也进入了现实出资阶段，出资余额达299.73亿元；别的，安全人寿在本年初新增披露了4个财产园区的不动产项目投资筹划，总投资金额预计不凌驾73.33亿元。
而友邦人寿对上海北外滩89街坊项目标投资也进入现实出资阶段，出资额为51.81亿元。据悉，该项目是友邦人寿自建立以来最大的一次资产收购；泰康人寿亦在1月公告出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。
上述7份不动产投资公告所涉及险资累计约609亿元，远超客岁同期三个项目53.1亿元的累计投资金额。
泉源：第一财经根据公开信息梳理
信达证券以为，2023年1月以来险企反复加码不动产项目投资，主要缘故原由是不动产投资“恒久连续回报”属性较为契合险企资金恒久属性，团体来看，优质的不动产恒久投资有助于险企增长另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场环境实时调解投资组合的表现。在宏观经济修复的预期下，相干不动产投资项目有望为险企带来较好的恒久投资收益。也有市场人士以为，颠末三年疫情打击，很多不动产项目标估值已进入低谷，险资选择此时加码无疑是看中了其“性价比”。
从高调举牌到多角度投资
究竟上，由于不动产投资与险资属性的契合，险资对于不动产范畴的投资不停有所偏幸。
第一财经记者在采访多名大型险企投资负责人时，他们均表现不动产是保险资金投资的一大紧张方向，对于贸易办公楼宇、工业园区、物流仓储等收租型物业不停保持着浓重的设置爱好。从上述项目披露公告来看，投资方向也根本为贸易办公楼、财产园以及大型险企不停颇为感爱好的养老地产。
不外，在业内人士看来，和前几年险资频仍的二级市场高调举牌差别，现在直接投资物权、通过债权筹划等保险资管产物投资变得更为多见。
以中国安全为例，根据其2022年三季报数据，停止2022年9月30日，其不动产投资余额为2065.07亿元，在总投资资产中占比4.8%，此中物权1156.38亿元，股权471.42亿元，债权437.27亿元。可见物权投资在中国安全的不动产投资中是最重要的方式。中国安全表现，其所持有的物权投资重要是有连续稳固回报的商办收租型物业。所持有的股权投资中，约60%以项目公司股权情势投向收租型物权资产；所持有的债权投资重要包罗公司债券、不动产债权筹划等。
相较而言，险资对于上市房地产公司的股票热度则出现降落趋势。从中国保险行业协会披露信息来看，本年以来上市险企举牌仅有一次，举牌标的并不是房地产公司。而东方财产Choice数据表现，上市房地产公司2022年三季报表现，在保险公司重仓股中，各人人寿、中国人寿针对上市房地产公司较半年报均为减持的状态，减持幅度大幅凌驾险资增持的幅度。业内人士分析称，一方面这是由于几年前用以举牌的全能险产物在严羁系下已发生质的变革，另一方面多个险企已往两年在上市房地产公司的股票投资中可谓丧失惨重，故更为审慎。
而在另类投资方面，中诚信国际数据表现，贸易不动产、市政和交通比年来不停是债权投资筹划的重点投向，2022年，三个行业登记/注册只数占比分别为33.40%、28.87%和25.15%；此中贸易不动产占比力2021年整年降落25只至162只，占比降落2.02个百分点，但依然保持首位。
撤除这些传统投资方式，REITs正成为险资在不动产投资范畴的又一紧张工具。Choice数据表现，在公募REITs发行过程中，获配机构大多会出现险资的身影，它们正以战略配售和网下配售的方式积极到场到REITs中去。以京东仓储REITs为例，Choice数据表现，在其十大份额持有人中，有六席被险资占据。
在业内人士看来，本年年初险资对不动产的加码代表了整年险资对于不动产投资的爱好。“优质不动产项目不但有望为险企贡献稳固的租金收入现金流，同时项目自己或拥有肯定的增值潜力。延展资产久期，夸大资产负债匹配是险企投资的紧张目的之一，一方面各大险企纷纷增强恒久利率债设置以拉长时间久期，另一方面险企在审慎评估的条件下也有望增长未上市股权、投资性不动产等另类投资来进步恒久投资回报率。”信达证券表现。
中诚信国际也预计，贸易不动产融资端出现政策支持，房企的融资情况得到优化，预计保险资管机构大概对部门优质不动产项目和优质房企投资举行放松。不外，其也夸大，仍需关注“类信贷”业务压降过程中房地产企业的活动性风险，以及债务负担较重且非标融资占比高的地区及城投平台的再融资压力。 |
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