|
|
封面图 |《去有风的地方》剧照
01
问：继年前金融16条发布后，地产行业不停传来好消息。许多人以为2023年会迎来房地产的拐点。您怎么看，房地产的拐点来了吗？什么时间会来？
冯叔：起首，我们应该把房地产分成两部门来看。一部门是房地产市场的需求端，这内里会牵涉到个人、业主大概客户，也就是平凡的居住者、买房人。另一部门是房地产市场的供给端，会涉及到房地产企业。
1998年取消福利分房后，就开始有了住宅房地产的开辟，到如今，已经发展了20多年。
我以为，房地产有两个拐点，一个叫市场拐点，一个叫政策拐点。
所谓政策拐点，就是当局一出文件就会出现拐点。好比说，从1999年到如今，我们已经出现了多次政策拐点。我以为，政策拐点，第一很难猜测；第二，它是一个急性的「药」。雷同的，教培行业一出文件，这个行业没有了，这都叫政策拐点。
我以为各人都能明白我们说的政策拐点。前次金融16条政策一出，市场反应很积极，拐点就又出现了。前几年，当局出台了三道红线，地产公司资金就紧了。
我本日要讲别的一个拐点，市场拐点。
市场拐点实在在5年前就出现了。为什么这么讲？由于市场拐点是跟生齿、都会化、居住的制度安排、金融政策、汇率税率，等等，这一系列因素有关。
从1999年开始，住宅公司大规模开辟房地产。到5年前，国内人均GDP就凌驾了8000美金，靠近1万美金。按照市场拐点的根本要素，人均GDP过8000美金、城镇化率过60%，市场就会出现拐点。
别的一个因素是底子办法建立。现在，都会的空间布局结构、交通、机场、医院、学校，这些根本上都定格了，就是存量了，增量的变更会淘汰。
别的，另有金融政策、汇率、贷款利率，以及预期，等等因素。
现实上，按照国际可比力的例子来说，5年前，我们的住宅就已经靠近于饱和状态。所谓饱和，就是人均面积凌驾40平米，到达了根本满意住的需求。
而且，我们自有的住宅比例、产权房的比例在全天下也黑白常高的。也就是说100个人内里，90个人的房子都是买的，不是租的。
这些指标都给我们一个猛烈的判定，市场的拐点已经到来，也就是说房地产进入到后开辟时期。
在开辟阶段，以住宅为焦点的房企，重要竞争的是规模、本钱、速率。以是各人看到大量盖房、大量卖房的房地产公司买卖特殊好。
但是进入后开辟时期，住宅开辟公司就要减速、跌价、减量，非住宅的房地产公司开始增长。房地产行业的竞争开始转向到运营和资产管理。
以是，我想要表达一个判定，政策的拐点我们不可预知，但来势会非常迅猛有力。而且对预期的改变最显着，市场也会有很猛烈的反应。
但是，市场拐点是终极决定恒久趋势的。假如政策拐点和市场拐点恰好符合，那我们的预期是同等的。假如政策拐点跟市场拐点相反，那我们行业内的观点就会有许多分歧。
由于有些人是基于市场的拐点在判定题目，有些人是根据政策的拐点在判定题目。
总之，从市场拐点来看，我仍旧以为5年前就出现拐点，以是住宅开辟公司照旧要减速、跌价、减量。但是从政策拐点上来说，有的人以为如今好像又可以规复到从前的状态。
我以为你要把市场拐点和政策拐点这两件事分清晰，来创建本身的预期。
02
问：自2022年以来，随着政策、资源、金融多方维稳信号开释，以及央行降准降息、多地房贷利率下调、房贷加快等楼市利好不停，置业的黄金窗口期已至。「捉住机会买好房」已渐渐成为都会热门话题。楼市不停利好，如今买房照旧再等等？
冯叔：如今买房的人根本上是有这两类需求的人。
一类是天然增长的需求。好比说，你到了完婚年事要买房，这是天然增长的刚需。把这部门需求扩大一些，好比说，你生了孩子，想把父母接来一起住，这就必要改善住房条件，这叫刚性的改善需求。
另有一类属于奢侈性需求。好比说，家里没有这么多人，但你忽然挣了钱，你想换一个更大的房子，这也是可以的。
近来，我碰到一个做婚礼买卖的老板，他说如今二婚的婚礼比一婚办得好。为什么？由于二婚，男方经济条件更好，找了一个相对年轻的新人。
新媳妇以为本身找了一个大叔，肯定要通过豪华婚礼来证实本身没嫁错人。别的，大叔也盼望办一个隆重的婚礼来证实本身有魅力。
这个老板还告诉我，这个时间，大叔们也买房，而且不止买一套，给本身买一套新居，还给丈母娘买一套。
我以为，不管你多大年事，只要你是刚需或刚改，任何时间买房都是没错的，是可以买的。
假如你是投资性的买房大概奢侈性的改善，如今不是一个买房的好机遇。
由于当局如今提倡房住不炒。房住不炒恒久带来的影响就是房价颠簸会淘汰，乃至是稳中有降。在这种环境下，可以不买房，先去看看别的投资时机。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪 |
|
