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就在前不久的2月23日，广州城中村一片沸腾。正在召开的“广州都会更新动员大会”公布，17个旧改项目同步动工！历经了2022年的低迷，广州城中村改造又一次大张旗鼓启动了。
“房子一移，兰博基尼”。每一次旧改都是一场造富活动。不但造福百姓，对房地产企业来说也是一场巨大的商机。已往几十年间，依附旧改业务发家致富的房企不在少数。
本年，不止广州，上海、深圳以及广西等各省市都为都会更新按下加快键。不外，和几年前滚动开辟模式差别的是，当前的旧改早已被赋予更多“更新”的寄义。而这一轮都会更新潮从到场主体到游戏规则又有了新的变革。这些变革，意味着什么？哪些房企有时机从中受益？
政策开释利好信号
本年都会更新马力十足
近期的房地产行业终于迎来好转信号，无论是贩卖端照旧土拍端修复的迹象都非常显着。与此同时，各地在前两年由于疫情及房企出险等因素而被搁置的都会更新也纷纷提上日程，多地已明白，本年将对都会更新工作提速。
上海客岁完成了中央城区二级以下旧里改造，本年起将针对零散二级旧里以下房屋、小梁薄板房屋等存在安全隐患的旧住宅以及城中村举行改造。此中，全面启动零散旧改的时间节点按原计规定在“十四五”末（2025年），现在已明白提前至2023年。本年，筹划完成12万平方米的中央城区零散旧改，28万平方米小梁薄板不成套旧住房改造，还要启动10个城中村改造项目。
广东省也开释出了都会更新提速的信号。本月初，广东省当局常务集会夸大，要推动都会更新，深入推进“三旧”改造，下鼎力大举气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场安稳发展。
据公开信息，深圳2023年筹划完成100个以上老旧小区改造。
广州在都会更新方面的规划更为给力。
据《广州市都会更新专项规划（2021-2035年）》，至2035年广州筹划推进都会更新约300平方公里，拟推进旧乡村旧城镇全面改造与混淆改造项目297个。
此中，中央城区的城中村旧改尤为重头戏。
本年开年，广州住建局就明白提出，“将强力推进中央城区城中村改造，对峙‘拆、治、兴’并举，有力有序推进中央城区的城中村改造。”广州筹划推进127个城中村改造项目，力图完成2000亿元都会更新固定资产投资目的。
这个规模，比2022年足足增长了60%。
其他多个省/市，本年老旧小区改造筹划无论在改造规模和改造力度上也都凌驾2022年。好比广西本年筹划实行改造1807个城镇老旧小区，这一数据较2022年提拔了36.7%；沈阳本年筹划改造老旧小区1251个，较客岁整整翻了2倍……
都会更新的玩法变了
国企民企都有时机大展技艺
都会更新再度提速，不但造福一方百姓，房地产商也能从中得到更多商机。然而，众所周知，都会更新的周期长、资金需求大，对房企的资金本领提出了极高要求。自2021年以来，不少房企迫于现金流压力，纷纷断臂求生，退出都会更新项目。而今，各地重启都会更新规模，谁会成为主力？房企可否从中分得一杯羹？
1、政策调解，都会更新的到场门槛在放宽
都会更新曾经由于高额利润吸引房企争相入局，然而，2021年“63号文”发布以后，“大拆大改”的旧改模式被踩刹车，“都会更新”代替“旧改”登上汗青舞台，房企最喜好也最善于的高周转模式不再放诸四海而皆准。再加之近两年房企的资金承压，许多房企对都会更新项目望而生畏，都会更新也面对着到场规则的调解。
在这方面，广州的做法最具代表性。
2023年初，为了吸引更多社会资源到场都会更新，广州发布了《广州市旧村改造互助企业引入及退出指引》，对旧村改造政策举行调解，重点包罗：
第一，放宽互助企业的开辟本领及总资产要求。
第二，财产导入不再分圈层设置准入要求。
取消按财产圈层严酷导入财产的要求，同时，财产引入要求由“准入条件”调解为“择优条件”。
第三，设置企业退出的处置惩罚流程和步伐。
放宽对互助企业转让股权的限定，同时，细化互助企业退出情况及详细步伐。
不难发现，这些政策低落企业到场都会更新的准入门槛，也给到场企业提供了有力的政策支持，尤其是退出机制的明白更是淘汰了到场企业的后顾之忧。这不但让企业有更多时机到场，也有利于激活企业的到场意愿。一些已往没资质到场的地方国企，如今也能拿到入场券。
2、鼓励更多国企参与，都会更新更稳了
已往，许多都会更新的到场者以民企为主。
以深圳为例，《2022深圳都会更新白皮书》表现，深圳都会更新项目标实行主体中，民企占比到达74%；国企占比仅16%；双主体申报项目占比6%（指一个项目有两类实行主体，好比，民企+当局，国企+民企，等）。
自2021年以来，很多都会更新项目希望放缓，有的房企更是直接减持或退出都会更新项目。期间，国央企纾困民企，接办了一部门项目。与此同时，各地在鼓励本地国企城投到场到都会更新的前期和后期开辟。
这里就不得不提一下各地都会更新模式的差别。
停止现在，各地都会更新可大抵分为当局主导、当局和市场所作、市场主导三种模式。此中，以上海杭州为代表的都会重要接纳当局主导模式，而大湾区都会比方深圳、广州等广泛是第二、第三种模式。此中重要区别在于当局把控力度及市场主体参与水平的差别。
以杭州为例，旧改项目由当局主导、确定做田主体（一样平常为国企），前期的地皮整理完成后交由杭州市地皮储备中央收储、出让。
而深圳、广州等大湾区都会大多接纳一二级联动模式，社会资源可以到场到一级市场中。但近两年由于房企尤其民企广泛资金告急，这种模式也面对挑衅，一些项目由于民企出险而停摆，影响项目标正常推进。
现在，湾区也在学习鉴戒杭州模式，引入更多气力国企到场或主导，地方国企城投在都会更新项目饰演着越来越紧张的脚色。以广州为例，克日17个旧改项目一起动工，此中涉及当地国企城投就有19家，包罗广州城投，越秀地产、珠江实业、海珠城发、荔湾发展、天河高新、广州科学城等等。
当局主导的模式，办理了前期资金题目，都会更新工作大概希望更快、更顺遂。国企融资本钱低，且烂尾风险也小。但也不得不认可，民企无论在内部管理照旧外部事件处置惩罚上机动性都更高，业内也有诸多成熟履历可供鉴戒。因而，应该说，国企和民企做都会更新，各有各的优劣势。
3、向谋划模式变化，房企可轻资产赚慢钱
已往，旧改意味着拆迁-建立-贩卖，这种简朴粗暴的方式，实在依然是平凡住宅的开辟思绪。
2021年，住建部就提出，都会更新要由“开辟模式”转向“谋划模式”，由已往大规模的增量建立转向存量提质改造和增量布局调解。要求都会更新要控制大规模拆除，不能大规模、成片、会合地拆除现有修建；要控制大规模增建，要防止加剧都会交通、市政安全等情况承载压力。
新的要求下，都会更新的“买卖经”也发生了变革。已往，旧改的逻辑仍旧是滚动开辟、赚快钱，而现阶段，都会更新正朝着“谋划溢价、赚慢钱、轻资产”的模式变化。房企既可以是重资产模式运作，也可以轻资产模式到场。
好比，
承接代建。近两年由于房企资金告急，不少都会更新项目陷入停摆。一些资管公司通过对收购、增资等方式获取项目，然后交由旗下的地产企业负责项目开辟、建立、贩卖、物业服务等全过程管理。
基金运作。比年来各地纷纷建立都会更新专项基金，购入有增值空间的物业后，通过定位改造提拔物业的估值或租金，从中获取投资回报。运营得好的物业，后期还可以通过资产证券化的方式退出。
输出谋划。以租赁、互助等方式获取投入较小、改造难度较低的项目，重新定位、改造后，输出运营服务，实现物业租金增值。
总之，新的游戏规则下，房企依附一技之长，同样能在都会更新的市场中分得一杯羹。 |
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