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（原标题：天下人大代表蔡继明建言：应答应农村宅基地出租转让抵押）
作为对农村长处影响较大的制度安排，宅基地制度改革在近些年里不停受到中心层面的关注。如本年中心一号文件继承提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点”，这也是自2020年开展新一轮农村宅基地制度改革试点以来，中心一号文件一连4年用同样的表述对宅基地制度改革试点工作举行摆设。也是自党的十八大以来，中心一号文件第11年夸大要改革美满农村宅基地制度。
在本年天下两会上，推进农村宅基地制度改革的议题也同样受到诸多代表委员的关注。
天下人大代表、清华大学政治经济学研究中央主任蔡继明，就提交了一份《关于推进农村宅基地制度改革，拓宽农夫产业增收渠道的发起》。
蔡继明在发起中号令，赋予农村宅基地完备的用益物权和包管物权，应答应团体地皮全部权人设置建立用地利用权，并取消对团体地皮入市不须要的限定，扩大宅基地利用权流转范围。
↑天下人大代表、清华大学政治经济学研究中央主任蔡继明 受访者供图
号令：
赋予农村宅基地
用益物权和包管物权
怎样拓宽农夫产业增收渠道？推进农村宅基地制度改革是重点。
蔡继明以为，在传统筹划经济体制下，农村团体全部的宅基地利用权只能由团体经济构造成员申请并无偿取得，具有肯定的福利性子，是为了保障农村住民住有所居，这与给都会住民分配福利房大同小异。
“随着经济的发展、收入程度进步和生齿活动，越来越多的城乡住民不但实现了住有所居，乃至拥有了多套住房，此时房屋除了居住功能，作为一种不动产，更多地具有了产业属性。”蔡继明如许说。
因此，蔡继明发起通过进一步修改和美满相干涉地法律（包罗《民法典》 和《物权法》 《地皮管理法》《都会房地产管理法》《包管法》等），赋予农村宅基地与城镇住宅建立用地划一的用益物权，特殊是收益权。
另一方面，要实现团体地皮和国有地皮同地同权，必要赋予农村宅基地完备的包管物权。“包管物权的有用实现，必须创建于地皮要素可在城乡之间自由活动的底子之上。”
蔡继明先容，现在正在天下104个县（市、区）和3个设区市举行的第二轮农村宅基地制度试点改革，此中一个紧张内容就是探索农村宅基地利用权抵押融资。“只有拓宽农村宅基地利用权的流转范围，进步其作为抵押物的处理服从，金融部分才乐意担当宅基地抵押，否则抵押贷款业务将会由于抵押物变现范围受限、本钱较高、风险过大而无法推行。”
“我国现行地皮制度毛病之一是城乡地皮分割，同地不能同权，详细体现就是农村团体地皮没有建立用地利用权。”蔡继明说，建立用地利用权本属于用益物权，但在《民法典》的规定下，建立用地利用权仅限于国有地皮。
蔡继明还表现，据统计，我国农村现有团体建立用地约19万平方公里，相称于城镇建立用地的2倍以上，此中70%以上为宅基地，而农村现在常住生齿不敷40%，数万万亩宅基地恒久处于闲置或低效使用状态。《地皮管理法》（2019年修正）只答应农村团体“谋划性”建立用地入市，其他农村团体建立用地仍无法与都会建立用地划一入市，农用地更是云云。
“所谓存量的团体‘谋划性’建立用地（即原有的州里企业用地）只占团体建立用地的14%，且大部门已经被占用，仅靠云云少量的农村团体地皮入市，根本不敷以搭建起城乡同一、竞争有序的建立用地市场。”为此，蔡继明发起，应答应团体地皮全部权人设置建立用地利用权，并取消对团体地皮入市不须要的限定，扩大宅基地利用权流转范围。
对话蔡继明
农夫对于扩大宅基地流转范围
获取产业收益有猛烈诉求
红星消息：有观点以为，宅基地是农夫末了的保障，赖以生存的保护场合，宅基地入市生意业务会对农夫长处造成伤害。对此观点，您怎么看？
蔡继明：根据《民法典》的一样平常规定，产业特殊是不动产的全部权人可以在其上设置用益物权和包管物权，而其用益物权既包罗占据和利用权，也包罗通过出租、入股、转让获取收益的权能。现在，福利房、保障房、经适房等因其产权不完全而流畅受限，都会住民对其需求大幅降落。同样，我们在调研中发现，农夫对于扩大宅基地流转范围，获取产业收益也有着猛烈的诉求。
另一方面，我国已处在工业化后期和都会化快速发展时期，农业并非农村住民唯一的就业营生范畴，农村的住房对于大多数进城务工并有了稳固就业岗位的农业转移生齿也不是不可或缺的唯一居住场合。近3000万亩宅基地出现闲置，纵然是留在农村继承从事农业生产的住民，由于年轻的家庭成员多数进城务工乃至在城冷静居，其居住空间也远远超出现实必要。在这种环境下，以掩护农夫长处为名限定宅基地流转，则堵塞了农夫得到产业性收入的渠道。
固然，从法律法规和政策上答应农村宅基地流转抵押，并不是要逼迫农夫肯定要如许做，农夫也是理性群体，是否出租、转让其宅基地利用权，是否通过抵押其房地产融资，我们应该信赖农夫会做出合乎常理的选择。都会住民是否到农村买房或租地或与农夫互助建房，金融机构是否担当农夫宅基地利用权作为融资抵押，也都会做出风险-收益评估。当局只需消除生齿、地皮、资源等生产要素在城乡之间自由活动的停滞，维护市场秩序，掩护权利人正当权益，而无须任何担心和包管。
要赋予农村团体地皮全部权人
与都会国有地皮全部权人划一权利
红星消息：根据《民法典》第344条规定：建立用地利用权是指建立用地利用权人依法对国家全部的地皮享有占据、利用和收益，使用该地皮制作修建物、构筑物及其附属办法的用益物权；根据《民法典》第362条规定：宅基地利用权是指宅基地利用权人依法对团体全部的地皮享有占据和利用，使用该地皮制作住宅及其附属办法的用益物权。通过对比我们发现，前后两条规定的重要差别在于用益物权中是否包容“收益权”。您以为怎样才气做到城乡建立用地特殊是此中的宅基地同地同权？
蔡继明：起首，要按照一样平常特别的逻辑关系，消除有关用益物权的特别规定与一样平常规定的抵牾。《民法典》第323条规定“用益物权人对他人全部的不动产大概动产，依法享有占据、利用和收益的权利”，这是《民法典》关于用益物权的一样平常规定，“收益权”是明白包罗在此中的。而根据《民法典》第344条规定，作为用益物权特别情势的国有建立用地利用权也同样是包罗收益权的。这里的用益物权特别界说与一样平常界说是同等的。如《民法典》第362条规定，同样作为用益物权特别情势的农村宅基地利用权，则清除了收益权，这不但凸显了农村团体宅基地与都会住宅建立用地不同等的职位，而且违背了与用益物权一样平常界说相同等的逻辑规则。
其次，要赋予农村团体地皮全部权人与都会国有地皮全部权人划一的发展权，即答应农村团体地皮全部权人在本身的地皮上设置与都会国有地皮雷同的“建立用地利用权”。
《民法典》第241条规定，“全部权人有权在本身的不动产大概动产上设立用益物权和包管物权。”按照《民法典》这一有关全部权人的权利所做出的一样平常规定，既然都会国有地皮全部权人可以在国有地皮上设置建立用地利用权（即用益物权，见《民法典》第344条），农村团体地皮全部权人也应该有权在团体地皮上设置建立用地利用权。究竟上，《民法典》所界定的建立用地利用权仅限于国有地皮（包罗都会住宅建立用地）而不包罗团体地皮。按照《地皮管理法》，团体地皮要搞建立，必须起首征收为国有地皮，这就否定了农村团体地皮全部权人按照《民法典》有关全部权的一样平常规定所应该拥有的发展权即设置建立用地利用权的权利，使城乡两种公有地皮全部权处于不同等的职位。
为此，要赋予农村团体地皮全部权人与都会国有地皮全部权人划一的权利，从而使城乡建立用地特殊是此中的宅基地同地同权，必要将《民法典》第344条修改为“建立用地利用权人，依法对国家全部的地皮和团体全部的地皮享有占据利用和收益的权利，有权使用该地皮制作修建物、构筑物及其附属办法”，将《民法典》第十三章标题“宅基地利用权”修改为“农村住宅建立用地利用权”，将第362条修改为“农村住宅建立用地利用权人依法对团体全部的地皮享有占据、利用和收益的权利，有权使用该地皮制作住宅及其附属办法”。只有如许，才气保持《民法典》有关全部权和用益物权一样平常规定与特别规定的同等性，从而为相干下位法的修改提供逻辑同等的上位法依据，为深化地皮制度改革提供法律依据。
为农村宅基地制度改革试点建言
改革需依法举行
红星消息：2020年9月，农业农村部在天下104个县（市、区）和3个地级市启动的新一轮农村宅基地制度改革试点，重点围绕宅基地全部权、资格权、利用权“三权分置”，在探索宅基地利用权流转制度、探索利用权抵押制度、探索志愿有偿退出机制等方面开展改革试点。您是否关注部门地域的试点环境？对这一轮改革试点有何发起？
蔡继明：我曾领导清华大学政治经济学研究中央师生和民进中心经济委员会委员团结民进浙江省委会，于2021年5月对3个地级试点市之一绍兴市的宅基地改革试点环境举行过实地观察和入户访谈。在调研中我们发现，农户“退宅”积极性不高，重要缘故原由是宅基地退出赔偿机制有待美满；农房抵押贷款难以推行，重要缘故原由是宅基地只能在团体经济构造内部转让，农房抵押物处理困难；工商资源不肯对农业恒久投资，重要缘故原由是农地和宅基地利用限期过短；地方当局和下层干部对试点改革有所顾虑，重要缘故原由是缺乏授权改革的法律依据。
调研竣事后，我们一方面写出调研陈诉，针对上述试点改革中存在的题目提出了改进步伐，该陈诉以民进中心名义转送给了中共中心、国务院向导同道。另一方面我以天下人大财经委委员的名义，向天下人大常委会反映了新一轮农村宅基地制度改革试点由于尚未得到天下人大常委会授权调解相干法律，以致造成试点地域在改革中受到现有法律的限定而存在的顾虑。不久，天下人大常委会就对国务院做出了试点期间调解相干法律的授权，使新一轮宅基地制度改革纳入了依法改革的渠道。
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