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内容提要：
1、房贷本钱低落了2成，但从住民购房贷款看，购房需求连续萎缩；
2、从商品房成交量看，数据严峻扯破，存在逻辑抵牾；
3、从房地产投资与去化率看，房企信心并未规复；
4、从房地产上卑鄙看，还看不到房地产行业回暖的迹象；
5、央行继承降准，能改变房地产根本面吗？
从2021年12月份开始，中国各地就在寻求缓解房地产债务危急，消化房地产巨大库存，刺激房地产需求，推动房地财产复苏回暖动员经济上行的各种办法。
一年多来，在当局加大对资金告急开辟商的支持力度、放宽购房限定、低落房贷本钱之后，2023年房地产市场出现了一些企稳的早期迹象，但同时也弥漫着更多继承低迷的感情。
国家统计局周三（3月15日）公布了房地产数据之后，差别的人对数据的解读也存在较大分歧。有的以为房地产已经回暖，房价将迎来新一波上涨。有的以为房地产仍旧处于低迷状态，随着基数越来越低，看似回稳的信号大概掩饰了房地产将恒久走弱的暴虐原形。
我们不妨不急于做出界说或判定，先从各方面给房地产把把脉吧！
一、房贷本钱低落了2成，但从住民购房贷款看，购房需求连续萎缩
应该说，一年多来我们在刺激房地产需求方面下的最大的功夫，便是连续低落房贷利率，为大概产生的住房需求预备了非常富足的贷款资金。
我们这一轮降息是从2021年12月20日将1年期的贷款市场报价利率LPR从3.85下调为3.8%、5年期以上LPR为4.65%保持稳定开始的，到如今，我们已经累计降息4次，1年期LPR低落到3.65%，5年期的LPR低落到4.3%，分别低落了20和35个基点。
详细到房贷利率，30年期的首套房贷利率已经从2021年的5.88%下调到现在的4.1-4.3%，房贷利钱本钱低落了28.6%。应该说，这个力度照旧比力大的。
但由于住民收入债务率已经非常之高，加上对收入增长预期的扫兴，贷款本钱大幅低落并未刺激到住民的购房需求。根据人民银行公布的金融数据，2023年1-2月住户部分新增贷款12988亿元，同比增长了159%，但此中重要用于购房的中恒久贷款仅新增6131亿元，同比降落11.6%。
而国家统计局公布的2023年1-2月房地产企业收到的住民购房定金和预付款为7112亿元，同比淘汰11.4%，个人按揭贷款3495亿元，同比淘汰15.3%。
有人解读新增住民中恒久贷款淘汰，大概是由于提前还贷潮和房产贷转谋划贷的影响。但我把人行和统计局两方数据摆在一起观察，如许的因素应该影响很小。由于房企收到的首付款、预付款和房贷降落幅度，都大于人行公布的住民中恒久贷款降落幅度。
买房不是买小菜，可以或许全款付出购房款的人早就不知道买了多少套房了，可以说现在的环境下他们肯定是在卖房而非买房。如今的买房主体，绝大多数是必要借助购房贷款的。那么，购房贷款淘汰，意味着什么？
二、从商品房成交量看，数据严峻扯破，存在逻辑抵牾
国家统计局公布的1-2月份天下商品房贩卖面积为15133万平米，贩卖额为15449亿元，同比分别仅降落3.6%和0.1%。此中住宅贩卖面积降落0.6%，住宅贩卖额增长3.5%。从这个数据来看，商品房市场好像已经止跌回稳，积雪溶解，花苞满枝。
但国家统计局的商品房贩卖数据特殊是住宅贩卖数据，与其他数据存在极为显着的分歧和逻辑抵牾。
一是住宅贩卖额与人行的住户中恒久贷款、统计局本身公布的住民首付、房贷数据存在严峻的逻辑背离。
我们不清晰国家统计局住宅贩卖的统计口径。是告竣意向未付首付的计入贩卖，照旧以收到首付为尺度计入贩卖。假如是后一个口径，1-2月房地产企业收到的住民购房定金和预付款为7112亿元，同比淘汰11.4%，这和住宅贩卖增长3.5%不但趋势背离，涨跌幅还相差15个百分点，贩卖金额上相差了2100多亿。假如是第一个口径，12月份告竣意向未付首付的，在1-2月份也该付了，这个总是循环的。如果当月告竣意向未付款的金额占贩卖额的30%。1-2月住宅贩卖额忽然多出15%未付款的票据，这意味着1-2月未付款的占比增长了50%，到达了45%。这太不正常了。
二是国家统计局的数据和研究机构的数据存在较大分歧。
根据克而瑞研究中央公布的数据，2023年1-2月，TOP100房企实现贩卖操盘金额8189亿元，同比降落11.6%。
中指研究院公布的30个大中都会2023年1-2月的商品房成交面积为1991.13万平，同比降落13.7%，成交套数为17.78万套，同比降落12.6%。
但我们留意到，在此之前，国家统计局的商品房贩卖量涨跌幅度向来与克尔瑞的TOP100房企贩卖量、中指研究院的30城商品房成交量涨跌幅相差不大，但这个1-2月差距忽然放大，但克尔瑞和中指的跌幅又比力靠近。事变反常必有怪。
三、从房地产投资与去化率看，房企信心并未规复
国家统计局公布的1-2月房地产行业的8大统计指标，仅有房屋竣工面积和待售面积同比分别增长8%和14.9%。其他指标均有差别水平降落。此中表现房企对将来信心的4个指标中，房地产开辟投资降落了5.7%，房屋施工面积和新开工面积分别降落了4.4%和9.4%，自筹资金降落了18.2%。
更令人疑惑的是，国家统计局没有像往常一样提供地皮征用数据——地皮购置面积和地皮成交价款。这是别的两个与房地产行业发展密切相干的关键指标。但3月17日财务部公布的财务收支数据表现，1-2月国有地皮利用权出让收入为5627亿元 同比降落29%。
新购置地皮、新开工面积和房企自筹资金这3个指标，是最能反映房企对将来信心的指标，也是降落幅度较大的前3个指标。
而现在天量的在建商品房和商品房待售面积，应该会进一步打击房企对将来的盼望。
1-2月，我们在建的商品房面积有75亿平米，待售商品房面积有6.6亿平米。纵然从3月份起一栋楼都不建，这81.6亿平米的商品房，按照1-2月均匀月贩卖7566万平米的速率，必要109个月、即19年另1个月才气贩卖完毕。按人均40平米的面积盘算，81.6亿平米充足2.04亿人居住。
从中国现在全部行业生产的产物看，没有任何一个其他行业的产物去库存的压力，可以或许凌驾房地产行业。
以上数据显现，将来的房地产发展指标仍旧疲软，商品房投资继承紧缩，只管降落幅度收窄了，但这不是分子扩大了，而是分母缩小了。
四、从房地产上卑鄙看，还看不到房地产行业回暖的迹象
一样平常来说，发掘机、推土机、装载机、起重机、混凝土搅拌站机器装备，水泥、玻璃、钢材等工业产物，是房地产行业必备的原质料和生产装备。其产量与贩卖量，与房地产行业的扩张或萎缩高度相干。
2023 年1-2 月，国内贩卖发掘机同比降落41.1%，1-2月累计贩卖平地机同比降落9.5%。累计贩卖汽车起重机同比降落10.8%，1-2月累计贩卖塔式起重机同比降落23.4%。2023年1月，混凝土搅拌车市场贩卖同比降落63.1%，2月数据未公布。
1-2月国家统计局公布的水泥产量同比降落0.6%，平板玻璃降落6.6%，钢材产量同比增长3.6%。
思量到1-2月份固定资产投资5.36万亿，同比增长5.5%，但房地产投资1.37万亿，同比降落了5.7%，信赖以上装备和产物贩卖到房地产行业的部门，同比降落幅度更大。
从与楼盘修建工地密切相干的外来户籍生齿赋闲率看，2023年1-2月分别为5.6%和5.9%，比同期的5.1%和5.6%分别增长了0.5和0.3个百分点，外来户籍劳动力赋闲人数1-2月均匀增长了7.5%。
以上严峻依靠房地产投资的产物和劳动力紧缩，也刻画了1-2月份房地产行业低迷不振的实际。
五、央行继承降准，能改变房地产根本面吗？
3月17日5点，央行在官网公布，于3月27日低落金融机构存款预备金率0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权均匀存款预备金率约为7.6%。
有人以为，降准一定带来社会资金面的变革，央行这是在通报明白的政策信号，对于当下楼市来说，稳固将成为趋势。本次降准有望肯定水平和缓市场成交规模的下行趋势，有利于楼市上行复苏。
2月尾我们有268万元人民币存款，降准0.25%，现实上就是可以增长约莫6500亿元左右的银行贷款额度。这对于我们一年30万亿左右的新增社会融资而言，无异于杯水车薪。
我以为，面临比发达国家要高出三分之一的住民收入债务率，面临比发达国家高出2-3倍的房价收入比，我们信贷机制存在内涵缺陷和现实上在金融机构和国企之间空转的大量资金，面临数次降准降息依然不肯意增长房贷的住民厌贷感情，我不得不说，如今的降准降息就是个情势主义。0.25%的降准之于房地产，就如连花清瘟之于三年疫情。
根据近来中指研究院发布的监测数据，在前期积存需求进一步开释后，3月以来，重点都会新居访盘量已有所回落，3月前两周，重点50城商品住宅成交面积环比连续小幅降落，预计3月下半月，新居成交规模或连续下行态势，
有个网友这么评价现在的房地产救市政策：又是掐人中，又是上呼吸机，就是不愿放开掐着脖子的手（贬价），实在只要把这只手松开，人就活过来了。
房地产市场能不能复苏，实在都在这句批评中。
【作者：徐三郎】 |
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