破防！放开后，开始抢房了

施展大神 · 发表于 2023-1-1 18:14:05

作者：子非鱼
         01 | 厦门，开始抢房了
         在防疫基本放开之后，厦门是第一个跳出来放松限购的城市。
         厦门官方披露，从12月5日开始，岛外限购放开，非户籍购房者可以直接购买一套。岛内继续执行限购，3年社保或纳税证明，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。
         在限购缩圈的12月7日，厦门就上演了千万抢房场面。
         根据华夏时报披露，12月7日，厦门岛内思明区湖滨一里项目204套房源开盘后即告售罄。据悉，这已是该项目第二批次开盘，前两周首批次开盘去化了124套。该项目328套房源已全部成交。
         据厦门市住房保障和房屋管理局统计，湖滨一里项目可售房源共6栋住宅328套，参与意向登记的有5572户，最后经购房资格审核并冻结意向金的有2916户，其中优先购房人507户，普通购房人2409户。
         也就是说，这328套房子，最终吸引了有效购房者2916户争抢。300多套房子，近3000人争抢，什么情况？
         最关键的是，这些房子可是位于岛内思明区的千万豪宅，该盘限均价7.5万元/平，总价区间在990万元-1860万元。。一方面，岛内限购并没有放开，另一方面，价格超高。

         果然，贫穷限制了我们的想象力。
         那么，厦门上演豪宅秒光，千人抢房，是否意味着厦门楼市就此转向了呢？
         02 | 厦门楼市转向了吗
         当然没有。理由有三：
         第一，楼盘配套和学位优越，造成了个例事件。
         事实上，这只是厦门的楼市的个例，由于这个楼盘周边公建配套成熟，最关键的是，有优质学区资源。才成就了这个楼盘的大卖，厦门当地中介也表示，不是所有新盘都这样，有些新盘就卖了很久也没卖掉。整个大市场不能一概而论。
         第二，千人抢房此前在深圳、上海今年在深圳都有发生。
         以深圳来说，上半年的千万豪宅海德园A区，下半年的招商玺家园总价1244万元至7000万元，均被秒光。但深圳整体新房成交量并没有因这两个楼盘被点燃，每月的成交量仍旧在2000套左右的最低水平震荡。
         第三，千万豪宅疯抢，都是富人的游戏，和普通市场无关。
         厦门当下的整体市场仍是一片惨淡。
         新房打折遍地，但依旧卖不动。
         根据中原地产厦门研究院披露的数据显示，2022年1至11月厦门市一手住宅成交14645套，面积152.89万㎡，同比下跌53%。同比下跌53%，也即新房成交相比于去年同期腰斩了。
         其中岛外的翔安、集美区跌幅最猛，成交量同比跌幅都在60%以上，岛外的海沧区成交量同样腰斩。
         岛内分化比较明显，湖里区成交量腰斩，思明区同比下跌9%，分化的主要原因和供应分布有直接关系。

         成交量腰斩之下，厦门目前的整体库存去化周期长达20个月，房价仍存在较大下行压力。
         二手房方面，成交量腰斩，降价普遍。
         厦门网上房地产数据显示，2022年上半年，厦门全市二手房成交15663套，二手住宅成交11809套，同比下跌51.27%。7月为全年二手房成交最高点，之后的8月到11月，二手房成交量除了高于2月春节月，均低于其他月份。
         房价调整方面，降价最凶悍的还是岛内，之前岛内房价被炒得太高，一些老破小的房子，因为学区好，价格被炒到了七八万一平米，在今年的行情中，进入了不断调整模式。
         海峡国际社区一期一套3室2厅，于今年2月份上架，报价1650万，此后经过7次调价，降价351万，如今挂牌总价1299万，折合单价约7.8万/㎡。

         成交量惨淡，价格不断调整，带来了两个重要影响：
         第一，一批投资客挂牌离场，这已经成为了中心城市的普遍现象。
         目前有15个城市的二手房挂牌量超10万套，其中重庆、武汉超过20万套。小小的厦门11月份的挂牌量也已达47850套，较去年同比增长了84.75%。
         第二，土地难卖。
         中指院11月份披露的一组数据显示，厦门今年的卖地完成率只有66%，也即还有三分之一的土地没有卖出去。

         如此种种，才促成了厦门在防疫大放松之后，迫不及待地跳出来放开岛外限购。
         如果不是苏州之前放开核心区限购的文件被撤回，厦门岛内限购不说会放开，至少也会放松一下。
         03 | 厦门楼市预判
         限购放开，特别是防疫大放松，对厦门这样的特别依赖旅游人群和外地购买力的城市来说，当然是利好，这不可否认。
         但正如我不断强调的，楼市想要复苏，民众收入复苏是基础。
         防疫放开，只是经济复苏的基础，并不是放开之后就万事大吉。
         一方面，疫情在全球仍未结束，仍是影响全球经济发展的因素之一。我们防疫放松只是第一步，后续的适应，才是更大的挑战。正如有人所说，疫情三年，现在才是开始。
         另一方面，阻碍全球和中国经济发展的因素有很多，世界秩序正在遭受挑战，中国与美国的摩擦仍在进行当中，而且，大家不要忘记了，俄乌战争还在打着呢，俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已。
         你只要看看，早就放开了的欧美诸国，经济复苏了吗？

         总结起来就是一句话，最坏的时候的确已经过去了，但经济、就业、楼市复苏，是曲折的，不确定的。
         所以，不要被中介和一些以买房为生的自媒体带偏了，保持头脑清醒理性。
         对于，厦门来说，后续房价调整，仍是主流趋势。毕竟之前上涨太过了。二线的厦门，三线的收入，但房价却跻身一线，比广州还要高出不少。
         尽管有副省级城市、计划单列市等头衔加身，尽管有优质的海景旅游资源，但也不足以撑起5.34万的均价。

         制图：城市财经；数据：中国房价行情网
         因此，本号对于厦门楼市的后市预判是：
         第一，诸多利好之下，厦门楼市开始修复，成交量会筑底回升。
         第二，此前上涨过度的楼盘，特别是那些老破小的存量房，会继续调整。
         第三，一些地段好、配套好、学区好的楼盘，如果之前上涨不是太疯狂，价格还是会比较坚挺。
         第四，即便后续成交量进入复苏阶段，房价也太可能涨得动，横盘是大概率。
         以上预判，同样适用于绝大多数中心城市。