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房地产对经济增长、就业、财税收入、住民财产、金融稳固都具有庞大影响，是国民经济的紧张支柱财产。自2021年下半年个别头部房企出险以来，地皮市场连续转冷、房地产市场活泼度骤降，风险连续开释和伸张，客岁成为自1998年房改以来第一个房地产开辟投资同比降落的年份，商品房贩卖额也从2021年的18.2万亿元降落到13.3万亿元。
当前，房地产市场风险隐患仍旧较多，确保房地产市场安稳发展，防范化解房地产风险，是有用防范庞大经济金融风险的紧张构成部门。金融资产管理公司作为化解风险的国家队和专业机构，受到市场广泛等待，也大有可为。
一、到场房地产风险化解的紧张意义
金融资产管理公司因处理银行不良资产而生。作为国家金融安全网的构成部门，金融资产管理公司积极到场房地产风险化解，既是心怀“国之大者”、职责地点，是加强金融报国情怀和奇迹心责任感，完备、正确、全面贯彻新发展理念，顺应新期间新形势新要求自动继承作为的详细表现；又是聚焦主责主业，强化不良资产处理焦点功能，重塑发展模式、实现可连续发展，“积极探索美满中国特色资产管理公司高质量发展之路”的一定要求；照旧化解金融风险、服务实体经济、“保交楼、稳民生”、盘活低效资源、流通财产链，促进房地产行业康健发展和良性循环的紧张办法。
二、金融资产管理公司的焦点上风
金融资产管理公司自1999年建立以来，收购的银行不良资产涉及大量不动产抵押、烂尾楼项目，在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危急救济等方面，积聚了丰富履历，在资源整合、资金支持、品牌输出和代价修复方面，具有其他机构不具备的上风。
一是强盛的综合和谐和资源整合本领，有助于办理复杂题目。房地产行业相干财产链条长、涉及范围广，而房企是整个房地产链条的焦点，与当局、金融机构、上卑鄙财产和购房人等险些全部主体相干，当房企出险后，各长处相干方都有基于自身长处的合情公道诉求，但这些公道诉求加总在一起偶然会产生“合成谬误”，这是造成房地产风险难以化解的紧张缘故原由。央企金融资产管理公司具有综合功能平台和天下性网络，可以或许使用跨界资源“破圈解链”，从“法律+金融+财产”维度，统筹分身各长处相干方的诉求，并根据受困房企的风险范例以及项目端的现实环境，量身定制风险化解思绪息争决方案。
二是具有资金上风，化解风险必要引入增量活水。在行业下行期，“高杠杆、高负债、高周转”的房地产开辟谋划模式轻易放大失误，使风险伸张加速、影响加大。房地产是资金麋集型行业，在被动去杠杆阶段，金融资源紧缩、资金链告急，房企自身谋划题目（如都会结构失误、过分扩张、盲目多元化）轻易袒露、放大，引发活动性逆境，进而导致债务危急。而出险房企项目超融、交织包管、资金抽逃等题目突出，拥有增量资金和专业本领的金融资产管理公司在化解房地产风险上具有突出上风。金融资产管理公司可以发挥逆周期金融调治功能，以时间换空间、跨周期运营方式低落经济颠簸、稳固行业发展。
三是具有信誉上风，可以或许加强需求端的信心。自房地产风险袒露和伸张以来，在一段时期内，随着预期和信心的进一步下挫、多数房企活动性连续告急，渐渐从个别头部房企出险伸张到几十家房企出险，纵然是羁系部分承认的优质民营房企也出现了肯定困难，很大水平上是由于购房者信心不敷，担心烂尾风险、造成泥沙俱下。专业的机构做专业的事，专门处理不良资产、具有央企配景的金融资产管理公司品牌和专业本领受到业界承认，其参与从肯定水平上意味着风险相对可控，有助于信心的创建和规复，通过信誉加持，在谋划端、融资端和消耗端都有助于企业或项目规复正常。
四是具有复合本领，可使用各种金融工具、财产资源提供量身定制的办理方案。颠末二十余年的发展，金融资产管理公司在房地产风险化解上积聚了专业本领，具有人才、网络和案例等诸多上风。特殊是房企负债端涉及银行等金融机构的大量债权，金融资产管理公司过往积聚了丰富的处理履历，金融工具丰富。与此同时，对当前房企出险缘故原由及项目环境有比力深入的相识和分析判定，可借助旗下专业房地产平台或团结优质房企，通过财产和金融的联合，更快速、更有用地化解风险。
三、到场房地产风险化解的重要模式
金融资产管理公司以“题目债权收购、题目项目盘活、受困企业重组”为切入点，落实“资产激活”“负债接续”“权益增补”“预期提拔”四项举措，在服务实体经济、到场房企纾困、防范化解金融风险等方面发挥了积极作用，形成了典范风险化解模式。
一是积极到场地方当局主导下的地区纾困及大型房企团体纾困。共同属地当局，积极到场重点房企纾困，推动题目项目复工复产、顺遂交付。
二是支持优质房企整合行业资源、开展收并购，助力行业风险出清。当前房地产行业正处在转型发展之中，支持优质房企收并购受困房企项目，可以缓解受困企业临时活动性困难，推动房地产项目实现“保交楼，保民生，保稳固”。
三是修复供应链代价链，推动房地财产良性循环。一方面，着力办理房企供应链债务纠纷，办理上卑鄙中小微企业活动性题目，助力企业规复正常运营和发展；另一方面，化解金融机构逾期债权和房企公开市场债券违约风险，修复企业信誉，助力受困房企规复正常谋划运转。
四是实行企业团体纾困，促进阶段性困难房企规复造血功能。对于谋划相对妥当、主业具有上风、有救济代价，重要受行业团体下行影响出现阶段性活动性困难的房企，通过提供一揽子纾困救济方案，资助其规复正常造血功能，促进良性循环，防范风险伸张。
四、对房地产风险化解的进一步熟悉
自“房住不炒”定位建立以来，房地产行业已经出现深刻变革、进入新的周期，1998年房改以来单边上涨的房地产大周期不再，有须要对房地产风险化解有更深入的熟悉。
一是自客岁以来，中心和地方出台了一系列政策步伐，房地产行业快速扩张、代价过快上涨、房地产市场泡沫化的势头，已经得到遏制。对房地产风险的熟悉，不能范围于单个行业的风险，应该上升到国民经济连续康健发展、金融安全的熟悉高度。当前正是国家发展、民族复兴历程中爬坡过坎的关键时期，有用防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状态，防止无序扩张，促进房地财产安稳发展还是工作重点。
二是房地产风险化解会是一个较为恒久的过程，但从前期利好政策落实和近期市场环境看，对房地产的企稳回升要“布满信心”。跳出行业看地产，当前宏观经济连续承压，单个行业很难独善其身。思量到房地产行业规模大、惯性强，趋势和预期一旦形成很难在短期逆转，市场修复必要时间，近期住民存款增长、“提前还房贷潮”等征象意味着信心尚未完全规复，更回不到已往“高歌猛进”的期间。
三是风险化解应该抓早抓小，“治将病、治小病优于治已病、治大病”，努力将防范化解风险工作做在风险尚未袒露大概完全袒露之前。而且，修复盘活底层地产项目是风险化解的最直接办段；必要着力围绕修复提拔项目代价、低落项目本钱费用，规复项目红利接纳须要步伐，引发市场主体到场收并购的活力。
总的来看，房地产风险并不是一个行业、一个机构可以办理的，必要增强政策的体系性和和谐性，各方凝结共识、相向而行才气有用化解风险。金融资产管理公司作为化解房地产风险的一员，思量到资产规模和业务本领等资源天禀环境，在市场化、法治化原则下，充实发挥专业上风、更多定位为体系性办理方案提供者，作为涉房不良资产处理的资源整合者，为房企停业重组重整提供构造、和谐、拉拢等服务，专注于破圈解链、实质性重组等资源运作的本领，通过理清债权债务关系、进步专业化处理本领，使用具有专业地产平台和精良的财产资源上风资助相干金融服务目的实现，推动房地财产向新发展模式安稳过渡。
（作者谢海生为中国信达资产首席不动产研究员，中国都会经济学会房地产专委会委员） |
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